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当代中国的司法独立问题/张志铭

作者:法律资料网 时间:2024-05-19 06:38:26  浏览:8812   来源:法律资料网
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当代中国的司法独立问题

张志铭


中国自清末修律引入近现代司法制度,司法独立问题就渗透到国人的生活之中。在制度实践上,司法独立作为近现代司法制度的基本要求,艰难而曲折地转化为各种规范设置和实际操作。在观念上,司法独立成为交谈中的优势话语,以及判断有关见解合理与否的一种准据。可以说,自清末以来,无论是在短暂的南京临时政府时期,混乱的北洋政府时期,还是战争频仍的国民政府时期,各种关于合理政制的评点,对行政干预司法、尤其是基层行政司法合一的批判,以及围绕司法党化或党义化的争论等,在很大程度上都是立足于司法独立的原则。因此,即使考虑到那时中国社会在整体发展上的低水平,考虑到中国固有的法律文化传统和其他各种因素的制约,司法独立在认知和实现的程度上都非常有限,但是,作为法制现代化的一个基本标志、以及从事制度正当性证明的一种根据,其意义不容置疑。
天翻地覆,沧海桑田。1949年中华人民共和国成立后,随着对旧法统和资产阶级旧法思想的彻底否弃,国人开始了模仿前苏联法制、创建自己的新法制的进程。此时,司法被定位为国家的“刀把子”,其首要甚至惟一的使命就是在政治上实现对敌对分子的专政。司法独立被作为资产阶级的“专利”,在理论上受到批判,在制度实践上被抛弃。尽管自1978年以来,经过20多年的改革开放,中国社会发生了巨大的变化,但是,这种对于司法独立的怀疑和否定的态度,至今没有发生根本的、尤其是自觉的转变。

当然,上述判断并不意味着没有变化,中国社会正经历着一种大的转型。从计划分配到市场配置,从国家一统到国家与社会二元,从观念统制到自由开放的讨论,一切都在变。尤其是在法制方面,随着中国加入全球化进程的加速,随着建立民主和法治国家的目标的确立,以及法制改革特别是司法改革的展开,司法独立的说法也逐渐地、自然而然地回到了人们的日常交谈中。许多研究表明,要解决中国司法所面临的难题、建构合理的司法制度,就必须确立并落实司法独立原则。司法独立应该成为描述中国司法制度特性的一个综合表述,成为塑造和规范中国今后司法制度的一个基本标准。

从中国目前在司法独立方面的认识和制度现状看,至少有以下若干问题值得深入探讨:

1.中国的政制与司法独立的关系。在西方法治发达社会谈论司法独立,都是基于个人自由和三权分立的前提预设。在当代中国谈论司法独立,是否意味着对分权预设的肯定?

2.“独立审判”与司法独立是否能够等同。在有关中国司法改革的研讨中,许多学者往往立足于中国已有的制度实践来阐释司法独立,认为中国宪法规定了“独立审判”,就等于确立了司法独立原则。引发的问题是,“独立审判”与司法独立是否含义相同?什么是界定司法独立的标准?

3.在中国司法改革的场景中,司法独立与司法公正的关系。在有关司法改革的讨论中,可以明显感到两种立场观点的分歧:一种认为,司法公正是司法制度和司法活动的核心,司法改革应该以克服司法腐败低效、确立司法公正为指向;司法没有公正,缺乏社会公信,就根本谈不上什么独立。另一种认为,要克服司法腐败低效、确立司法公正,关键要在观念和制度上确立司法独立;没有司法独立,司法公正就毫无保障。对于这种分歧,应该如何看待?

4.与上面一个问题相关,司法独立是司法者的一种特权,还是国人的一项人权?

在回答这些问题之前,我想首先应该充分肯定司法独立原则的价值合理性。放眼当今世界,司法独立已经成为国际交流中的一种共同的话语,确立和奉行司法独立,已经成为一种国际趋势。1985年8月第七届联合国预防犯罪和罪犯待遇大会通过、并经联合国大会决议核准的《关于司法机关独立的基本原则》规定:“司法独立应该由各国以宪法或法律加以保障,尊重并遵守司法独立是所有政府及其他组织的义务。”1993年6月26日世界人权大会通过的《维也纳行动纲领》则将司法独立列为实现人权和可持续发展的一项重要条件。

下面,我想从立场或方法的角度针对性地谈几点看法:

1.在思维的封闭和开放上,立足于开放。如果把司法独立只是与某种法律文化传统、与某种社会和政治制度捆绑在一起,那是一种封闭性的思路,如果以此作为讨论司法独立和中国司法改革的前提预设,则是武断。司法独立与社会政制的关系是论证的结果,而非展开论证的确定前提。考虑到权威国际文件中对司法独立原则与不同宪政架构兼容的可能性的肯定,考虑到当今世界具有不同宪政架构和法律文化传统的国家奉行司法独立原则的实践,我们应该认真探讨司法独立与中国司法制度建构的关系、以及与中国宪政框架如何切合的问题。

2.在全球化的背景下,对于司法独立含义的认识,要立足国际,而不能囿于国内。在一个全球化和多样性并行发展的时代,像人权、民主政治、法治等用语一样,伴随各国普遍采纳司法独立概念而来的也是对定义权的争夺,即什么是司法独立?什么是有关国际文件中所说的司法独立各项一般要求的确切含义?例如,法院和法官在什么程度上应该独立于行政、立法和其他任何组织或个人?什么是法官不参与政治讨论或非司法讨论的确切含义?法官不受罢免的具体条件和程序是什么?法官的职务行为不受追究是绝对的吗?法官应该获得怎样的报酬才足以免于生活之忧和腐败的诱惑?什么是司法决定的终极性?等等。但是,争论不可能是无限制的。应该清楚地看到,我们的“独立审判”与国际社会所说的“司法独立”,在形式和内容性质上还是有较大的差距。

3.在中国司法改革的背景下,对于司法独立和司法公正的关系,应该立足于动态分析,而非静态纠缠。从较为终极的意义上说,司法公正是司法制度和司法活动的核心所在,司法独立则是达致司法公正的基本保障。但是,从阶段性的情况看,或者说从中国目前的司法现状看,它们两者之间却有一种互为因果、互为实现条件的关系。按照系统理论,一个组织的自治以该组织的良性运转和具备自我净化的能力为前提。一个积弊丛生,缺乏社会认同的组织不可能获得独立的地位,即使获得也不能持久。中国的司法改革和司法制度建设,必须在司法公正和司法独立之间创造一种良性循环的态势。司法的公正和独立只有有机地结合,才能在一个“司法权的巨大作用已经获得世界范围的承认”的情况下,构成“司法职能在每一个国家的合理性和合法性的标志”。

4.为此,要特别强调司法独立不是司法者的一种特权,而是国人的一项基本人权。独立的司法是实行法治的民主自由社会的一个必不可少的要求。这种独立意味着司法功能的行使不受行政或立法部门的干涉,但并不意味着法官有权恣意妄为。司法独立更多的是正义的享受者的一项人权,而不是司法者自身的一项特权。

(作者系中国社科院法学所研究员、博士生导师)


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国家电影事业发展专项资金管理办法

广电部 财政部


国家电影事业发展专项资金管理办法
1996年11月22日,广播电影电视部、财政部

第一章 总 则
第一条 根据国务院颁布的《电影管理条例》中有关电影事业发展专项资金的规定和广播电影电视部(以下简称广电部)、财政部等五部委重新印发的《国家电影事业发展专项资金上缴的实施细则》的通知精神,特制定本办法。
第二条 国家电影事业发展专项资金(以下简称“专项资金”)按照县及县以上城市电影院电影票房收入的5%提取;专项资金主要用于扶持国家倡导的重点影片生产、城市电影院的维修改造和对少数民族地区电影企业特殊困难的资助,以及对电影经济发展有重大影响的重点项目的支持。
第三条 专项资金属于财政性资金,按照预算外资金管理规定进行管理。
第四条 专项资金实行中央和省(自治区、直辖市)两级管理。中央专项资金管理委员会(以下简称国家管委会)由广电部、财政部组成;各省(自治区、直辖市)管委会(以下简称省级管委会)由地方电影行政主管部门和财政部门组成。各省级管委会人员组成和职责,报国家管委会备案。
第五条 收取专项资金,应使用财政部统一印制或监制的专用票据,具体办法由财政部另行制定。

第二章 使用原则和范围
第六条 专项资金实行“逐级上缴、中央统筹安排、分级管理”的原则;国家管委会按照各省上缴数额的一定比例(不低于40%)回拨上缴省,由省级管委会安排使用;其余部分,由国家管委会使用安排。
第七条 专项资金必须按照审定后的收支计划和规定用途专款专用。各省级管委会应于每年11月底以前向国家管委会报送下年度专项资金收入计划,国家管委会根据各省收入计划,编制中央集中留用的专项资金年度收支计划,经广电部审核,报财政部审批。
第八条 专项资金按照无偿与有偿相结合的原则安排使用。
第九条 专项资金的使用范围
(一)由国家管委会安排使用的部分,主要用于以下方面:
1、对个别摄制成本较高的重大题材故事片、儿童故事片、纪录片、科教片和美术片的资助;
2、对获广电部“华表奖”(政府奖)的故事片、儿童故事片、纪录片、科教片和美术片的奖励;
3、对筹拍重点故事片临时周转资金的借款;
4、对征集优秀电影剧本的资助;
5、对少数民族语电影拷贝译制的资助;
6、对少数民族地区的放映企业、边远贫困地区的放映企业的资助;
7、对重点制片基地的设备和技术改造(不包括洗印部分)的借款或资助;
8、经广电部、财政部批准的其它项目的借款或资助。
重大题材影片是指:反映新中国成立后社会主义革命、建设和改革开放等题材的重点故事片;反映1840年鸦片战争以来,特别是“五·四”运动后,以中国共产党领导下的革命斗争为题材的重点历史故事片和经国家管委会批准的少量其他方面的重点故事片。
(二)由省级管委会安排使用的部分,主要用于城市电影院维修改造的资助或借款。
第十条 专项资金不得用于以下项目的开支:
1、新建电影院、厂房、摄影棚、办公楼、技术楼、仓库、片库、职工宿舍等基建项目;
2、未经国务院和省级人民政府批准的电影制片企业和非全民所有制的发行放映企业;
3、弥补电影企业主管部门行政经费和事业经费的不足;
4、本办法使用范围以外的其它支出。

第三章 专项资金的缴拨
第十一条 专项资金必须纳入财政部门在银行开设的预算外资金财政专户管理,实行收入上缴财政专户、支出由财政部门按计划核拨的收支两条线管理办法。
中央返还给地方的专项资金,应缴入本地区财政部门开设的预算外资金专户。
第十二条 中央、地方两级管委会须在财政部门指定的银行开设“国家电影专项资金收入专用过渡帐户”(以下简称“专用过渡帐户”),作为上缴财政专户的过渡帐户。该帐户不得发生支出款项。
省级管委会必须于每月终了后的10日内将专项资金上缴到国家管委会“专用过渡帐户”;国家管委会于每月25日前将地方上缴的专项资金全额缴入中央财政预算外资金专户。
专项资金的支用(包括回拨款)实行定期拨款。国家管委会根据财政部审批的收支计划,按月度或季度填写《预算外资金(经费)用款申请书》,报财政部审批后,由财政部从中央财政专户中拨付,其中,对回拨款部分,每月按照实际上缴数和规定比例预拨,年终结算。

第四章 申请程序
第十三条 摄制重点影片申请借款(资助)程序
1、凡申请借款拍摄重点影片的制片厂,应于每年12月底前向国家管委会报送下年度拍摄计划和借款计划,以及申请借款影片的文学剧本或内容提要。
2、凡列入广电部重点影片摄制计划,其摄制资金不足的,可向国家管委会提出借款申请。国家管委会根据实际情况审批借款(具体借款申请程序和规定由国家管委会另定)。个别作为资助意向的重点影片应先按重点影片的借款程序办理,待影片完成后,视其拍摄质量报国家管委会审批。
第十四条 城市电影院的维修改造、设备添置和技术改造补助或借款的申请程序,由省级管委会制定。
第十五条 少数民族地区电影企业的特殊困难问题,经省级管委会审核后,于每年10月底前报国家管委会审批。
第十六条 重点制片基地申请设备和技术改造,由省级管委会于每年10月底以前报国家管委会审批借款或资助。

第五章 管理机构的职责
第十七条 国家管委会和省级管委会下设办公室,负责日常工作。省级管委会办公室应配置专职人员经管专项资金的收缴工作。管委会办公室经费预算由同级财政部门核定,在专项资金中列支。
第十八条 国家管委会的主要职责
1、编制专项资金的年度收支计划,经广电部审核后,报财政部审批;
2、负责对省级管委会专项资金的回拨;
3、审核重点故事片、儿童片的资助申请和借款事项;
4、审核制片基地设备和技术改造的资助申请和借款事项;
5、审核少数民族地区电影企业特殊困难的资助;
6、核拨经广电部、财政部批准的其他特殊项目的资助;
7、负责编制专项资金年度收支决算报表,上报广电部审核后,报财政部审批;
8、对省级管委会进行业务指导,并对专项资金的收缴、使用负责监督检查。
第十九条 省级管委会的主要职责:
1、编制专项资金的年度收支计划,经同级电影行政主管部门、财政部门核准后报国家管委会;
2、负责对本行政区内专项资金收缴和使用情况的监督检查;
3、负责将专项资金按期上缴国家管委会的银行专户;
4、审核城市电影院维修改造计划和资助、借款事项;
5、审核本行政区内电影企业的特殊困难资助申请和少数民族困难地区电影企业的资助申请,并上报国家管委会;
6、负责总结专项资金在本行政区内的使用情况,并于每年2月底前向国家管委会书面报告。

第六章 监督检查
第二十条 国家管委会负责对省级管委会专项资金的收缴和使用进行监督检查,并于每年3月底前,将上年度专项资金收支决算经广电部审核后报财政部审批。
第二十一条 省级管委会负责对本行政区内专项资金的收缴和使用进行监督检查,并于每年2月底以前,向同级电影行政主管部门、财政部门和国家管委会报送上年度专项资金收支决算。
第二十二条 省级管委会应上缴国家管委会的专项资金,不得以任何理由拖欠、截留和坐收坐支。
第二十三条 严禁将专项资金转交非财务机构管理,严禁帐外设帐、私设“小金库”和公款私存;严禁用专项资金搞房地产、从事股票、期货等交易活动以及各种形式的高消费;严禁使用非法票据收取专项资金。对违反规定的,除责令追回资金上缴同级财政外,还要依照有关规定予以处罚,并依据情节轻重给予当事人和有关领导处分;情节严重构成犯罪的,要移送司法机关依法追究刑事责任。
第二十四条 专项资金使用单位提出的补助申请和借款项目计划,要真实可靠。对下拨款项,要专款专用,并于每年一月底以前将上年度下拨款项的使用情况,上报国家电影专项资金同级管委会。
第二十五条 各省、自治区、直辖市和地、市、县电影行政主管部门和财政部门,应协助省级管委会做好本地专项资金的上缴工作,对缴纳单位瞒报或拖延不缴的,进行监缴、催缴。
第二十六条 缴款单位必须履行上缴义务,按规定及时足额上缴专项资金,对不能及时足额上缴的,除按有关规定处罚外,不得享受专项资金对其影院改造或特殊困难补助等权利。
第二十七条 各省级管委会必须做好本行政区内专项资金的收缴工作,并及时足额上缴专项资金,对不能及时足额上缴的地区,国家管委会有权对该地区电影厂重点影片的摄制、城市影院的改造和电影企业特殊困难补助等不予扶持。
第二十八条 国家管委会、省级管委会和专项资金的使用单位,接受审计部门的审计监督。

第七章 附 则
第二十九条 本办法由广播电影电视部、财政部负责解释。
第三十条 本办法自一九九七年一月一日起施行。凡与本办法有抵触的,一律以本办法为准。


南宁市城市房屋租赁管理办法(2005年)

广西壮族自治区南宁市人民政府


南宁市人民政府关于修改《南宁市城市房屋租赁管理办法》的决定



市人民政府根据《中华人民共和国行政许可法》等法律、法规的规定,决定对《南宁市城市房屋租赁管理办法》作如下修改:



一、第六条第二款“市辖县(郊)负责房屋管理的行政管理部门负责本辖区的房屋租赁管理工作”修改为“市辖县房产管理部门负责本辖区的房屋租赁管理工作”。



二、第十八条第一款“房屋租赁,当事人应当自签订或变更租赁合同之日起三十日内,到市房产管理局申请登记备案”修改为:“房屋租赁,当事人应当自签订或变更租赁合同之日起三十日内,到房产管理部门备案”。



三、第十九条第一项“申请房屋租赁登记,应当提交下列证件:(一)租赁双方登记备案申请书;(二)房屋所有权证明文件:1、《房屋所有权证》、《房屋共有权证》;2、尚未办理房产权属登记的,有《国有土地使用证》等合法用地文件和《建设工程规划许可证》及附图;3、正在办理房产权属登记的,有市房产管理局出具的收件收据等证明文件;4、经市房产管理局鉴证的购房合同或买卖合同或商品房预售合同及房地产开发经营单位出具的购房证明、购房发票等;5、经市房屋拆迁主管部门鉴证的《房屋拆迁补偿协议》和房屋交付使用的证明;6、市房产管理局出具的其他房产权属证明”修改为“房屋租赁备案,应当提交下列材料:(一)房屋所有权证明文件:1、《房屋所有权证》、《房屋共有权证》;2、尚未办理房产权属登记的,有《国有土地使用证》等合法用地文件和《建设工程规划许可证》及附图;3、正在办理房产权属登记的,有房产管理部门出具的收件收据等证明文件;4、买卖双方签订买卖合同或已备案的商品房预售合同及房地产开发经营单位出具的购房证明、购房发票等;5、拆迁当事人签订的《房屋拆迁补偿协议》和房屋交付使用的证明;6、房产管理部门出具的其他房产权属证明”。



四、删除第二十条“办理房屋租赁手续,按以下程序进行:(1)受理登记;(2)现场勘察;(3)租赁合同登记备案;(4)发放《房屋租赁证》。



市房产局应当自受理租赁登记申请之日起15日内,对符合本规定的,发给《房屋租赁证》;不符合本规定的,不予登记并答复申请人”。



五、删除第二十一条“《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的,《房屋租赁证》作为经营场所合法的凭证。租用房屋用于居住的,《房屋租赁证》可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。



禁止伪造、涂改、转借、转让《房屋租赁证》。遗失《房屋租赁证》应当向原发证机关申请补发”。



六、删除第二十二条“《房屋租赁证》实行年审制度,由市房地产管理局负责实施”。



七、第三十三条第一项“违反本办法第十八条第一款、第三十条第一款规定,不办理房屋租赁登记备案手续的,租赁行为无效。除责令暂停房屋租赁行为,限期补办有关手续外,对公民个人处以二千元以下罚款,对法人或者其他组织处以一万元以下罚款”改为第三十条,修改为“违反本办法第十八条第一款、第二十七条第一款规定,不办理房屋租赁备案手续的,由房产管理部门责令限期办理,逾期不办理的,对公民个人处以二千元以下罚款,对法人或者其他组织处以一万元以下罚款”。



八、删除第三十三条第二项“违反本办法第二十一条第二款规定,伪造、涂改《房屋租赁证》的,注销其证书,并对公民个人处以两千元以下罚款,对法人或者其他组织处以一万元以下罚款”。



此外,根据本决定对部分条文顺序和文字作相应调整。



本决定自公布之日起施行。



《南宁市城市房屋租赁管理办法》根据本决定作相应修正,重新公布。


南宁市城市房屋租赁管理办法


(2000年1月26日市人民政府令第34号公布,根据2005年5月23日《南宁市人民政府关于修改〈南宁市城市房屋租赁管理办法〉的决定》修正)





第一章 总 则







第一条 为加强城市房屋租赁管理,维护房屋租赁市场秩序,保护租赁当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。



第二条 本办法所称房屋租赁是指房屋所有权人将房屋出租(包括室内设施、设备就地出租)给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。



第三条 本办法适用于本市行政区域国有土地范围内的房屋租赁管理。



第四条 公民、法人或者其他组织对享有所有权的房屋和经国家授权经营管理的房屋可以依法出租。



承租人经出租人同意,可以依照本办法将承租房屋转租。



第五条 有下列情形之一的房屋,不得出租:



(一)无权属证明或者权属有争议的;



(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房屋产权的;



(三)属于违法建筑的;



(四)擅自改变房屋结构和使用功能的;



(五)共有房屋未取得共有人同意的;



(六)不符合房屋安全标准的;



(七)已抵押,未经抵押权人同意的;



(八)已依法实施拆迁的;



(九)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;



(十)法律、法规、规章规定禁止出租的。



第六条 南宁市房产管理局主管本市城市房屋租赁管理工作,公安、工商、土地、物价、税务、财政、环保、卫生等行政管理部门应当按照各自职责参与房屋租赁管理有关的工作。



市辖县房产管理部门负责本辖区的房屋租赁管理工作。



第七条 房屋租赁应当遵循自愿、公平、诚实信用原则。







第二章 租赁合同







第八条 房屋租赁,当事人双方应当签订书面租赁合同。



第九条 房屋租赁合同应当具备以下条款:



(一)当事人的姓名或者名称及地址;



(二)房屋的座落、面积、装修及设施状况;



(三)租赁用途;



(四)租赁期限;



(五)租金金额及交付方式;



(六)房屋修缮责任;



(七)转租的约定;



(八)变更和解除合同的条件;



(九)违约责任及解决争议的方式;



(十)当事人约定的其他条款。



第十条 合同约定的租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。



第十一条 租赁期间,出租人拟将出租房屋出售的,应当提前三个月书面通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。承租人放弃购买的,房屋所有权转移后,房屋受让人应当继续履行原租赁合同,原租赁当事人另有约定的除外。



第十二条 房屋所有权人将其出租房屋抵押的,应当书面通知承租人,并将租赁情况告知抵押权人,抵押期间租赁期满,出租人需继续出租的必须经抵押权人同意。



第十三条 已依法公告列入拆迁范围的房屋在公告前已签订租赁合同的,拆迁公告规定期限内可以按租赁合同的约定出租,但租赁合同期限不得超过拆迁公告规定期限。已依法公告列入拆迁范围的房屋,公告时没有设定租赁关系的,不得出租。



第十四条 经市规划部门批准建设的临时建筑符合条件出租的,其租赁期限,不得超过被批准的临时建筑的使用期限。



第十五条 房屋租赁期间,法人或者其他组织作为当事人一方发生分立、合并、解散、被撤销的,由变更后的当事人继续履行原租赁合同;出租人死亡的,其合法继承人或者受遗赠人应当继续履行原租赁合同;承租人死亡的,与其生前共同居住的人可以继续承租。法律、法规、规章另有规定或者租赁当事人另有约定的除外。



第十六条 房屋租赁期满,租赁合同终止。出租人继续出租的,原承租人在同等条件下有优先承租权,重新签订租赁合同,办理租赁登记手续。



第十七条 有下列情形之一的,房屋租赁当事人允许变更或者解除租赁合同:



(一)符合法律、法规规定或者合同约定可以变更或者解除合同条款的;



(二)因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的;



(三)当事人协商一致的。



因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的,除依法可以免除责任的以外,应当由责任方负责赔偿。







第三章 租赁登记







第十八条 房屋租赁,当事人应当自签订或变更租赁合同之日起三十日内,到房产管理部门备案。



国有直管公房的租赁和单位自管住房出租给本单位职工的,不适用前款规定。



第十九条 房屋租赁备案,应当提交下列材料:



(一)房屋所有权证明文件:



1、《房屋所有权证》、《房屋共有权证》;



2、尚未办理房产权属登记的,有《国有土地使用证》等合法用地文件和《建设工程规划许可证》及附图;



3、正在办理房产权属登记的,有房产管理部门出具的收件收据等证明文件;



4、买卖双方签订买卖合同或已备案的商品房预售合同及房地产开发经营单位出具的购房证明、购房发票等;



5、拆迁当事人签订的《房屋拆迁补偿协议》和房屋交付使用的证明;



6、房产管理部门出具的其他房产权属证明。



(二)房屋租赁合同;



(三)当事人身份证件、法人或者其他组织资格证明,委托人的委托证明;



(四)出租共有房屋应当提交其他共有人同意出租的证明;出租委托代管房屋,应当提交房屋所有权人授权出租的证明;出租已抵押的房屋,应当提交抵押权人同意出租的证明;承租人将承租的房屋转租的,应当提交出租人同意转租的证明。







第四章 当事人的权利义务







第二十条 房屋出租人应当遵守下列规定:



(一)按照合同约定的时间向承租人提供房屋;



(二)按照合同约定的标准收取租金,不得收取租金以外的其他费用;



(三)依法缴纳税费;



(四)按规定与公安部门签订《治安责任保证书》,承担治安责任;



(五)按规定与计划生育部门签订《计划生育责任书》,协助计划生育部门做好计划生育工作;



(六)不得对承租人正常、合理使用房屋进行干扰和妨碍;



(七)按照合同约定的责任,检查、维修房屋及其设施,保证房屋安全;



(八)改建、扩建或者装修房屋,应当提前三个月通知承租人,造成承租人损失的,应当给予适当补偿。



出租人未按照约定及时修缮房屋,经承租人书面通知仍不修缮房屋的,或者房屋紧急险情影响房屋安全或正常使用的,承租人可以自行修缮,由此发生的费用,由出租人支付;出租人违反前款第(七)项规定,给承租人或者他人造成人身、财产损害的,应当依法承担民事责任。



第二十一条 房屋承租人应当遵守下列规定:



(一)按照合同的约定向出租人支付租金;



(二)按照合同的约定合理使用房屋,不得擅自改变房屋的结构和用途;确需改变房屋用途或者进行装修或增设他物,应当征得出租人的同意,经有关部门批准,并承担由此发生的费用;



(三)遵守租赁房屋治安管理有关规定;



(四)遵守计划生育有关规定;



(五)遵守环境保护有关法规,并承担造成污染治理的责任。



承租人违反前款规定,给出租人或他人造成人身、财产损害的,应当依法承担民事责任。



第二十二条 承租人有下列行为之一的,出租人可以提前解除房屋租赁合同,收回房屋并要求赔偿经济损失:



(一)利用房屋进行违法活动的;



(二)擅自改变房屋用途或者擅自拆改房屋及其附属设备的;



(三)未经出租人同意,擅自将承租房屋转租、转让、转借他人或者擅自调换使用的;



(四)无正当理由未支付或者迟延支付租金,在出租人要求期限内仍未支付的;



(五)无正当理由闲置公有住房累计六个月以上的;



(六)法律、法规、规章规定的其他情形。



第二十三条 出租人有下列行为之一的,承租人可以提前解除房屋租赁合同,并要求赔偿经济损失:



(一)未按照合同约定的时间向承租人提供房屋或所提供房屋不符合约定的;



(二)房屋危及承租人的安全与健康的;



(三)未按照合同约定维修房屋,影响承租人正常使用和居住安全的;



(四)干扰、妨碍承租人正常使用房屋的;



(五)法律、法规、规章规定的其他情形。



第二十四条 房屋租赁期满,承租人未经出租人同意或未与出租人达成续租协议而逾期不搬出的,属非法侵占,给出租人造成损失的,应当承担赔偿责任。







第五章 转 租







第二十五条 承租人在房屋租赁期间,征得出租人书面同意,可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。



承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。



第二十六条 出租人可以与转租人协商约定转租收益的归属或者分配比例。转租人应当就转租行为依法缴纳税费。



第二十七条 房屋转租,应当订立转租合同,办理登记备案手续。



转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期。



第二十八条 转租合同生效后,转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务,并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务,但出租方与转租双方另有约定的除外。



第二十九条 转租期间,原租赁合同变更、解除或者终止,转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。



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