从外墙广告相邻纠纷案浅析区分所有建筑物的专用使用权
一、案情
A市某路57号第6、7层非住宅房屋原系新达公司购买所有。1997年11月，新达公司与新隆公司订立《外墙使用协议》，约定新达公司将57号房屋7层临街面外墙提供新隆公司修建广告牌，其广告牌的收益归新隆所有，使用期为12年。1997年12月，新达公司向农业银行贷款，将上述57号第6、7层房屋抵押给农业银行作为担保。1998年9月，因新隆公司不能偿还A市商业银行贷款，遂将57号房屋7层外墙广告的使用权益抵偿给A市商业银行，该抵偿得到新达公司的认可。2000年11月，A市商业银行与星辰公司订立《户外广告媒体转让协议》，约定将57号房屋7楼外墙户外广告权利转让给星辰公司。该协议签订后，星辰公司即在该外墙上发布了广告，广告牌完全遮盖了第7层的所有窗户。2001年1月，因新达公司不能归还农业银行贷款，遂经过司法程序最终将抵押的57号第6、7层房屋抵偿给农业银行。2001年8月，农业银行取得该房屋所有权证、土地使用权证。2004年5月，A市房屋安全鉴定所受农业银行委托对上述房屋及外墙附着广告牌进行检测认定，该建筑地处主干道，广告牌钢架结构锈蚀严重，存在重大安全隐患，建议对广告牌钢架立即拆除，以保护房屋及外通道行人安全。2004年8月，农业银行以星辰公司发布的广告侵犯其与其他业主权利，侵犯采光、通风、安全等权利为由，向法院提起诉讼，诉求判令星辰公司拆除广告牌，停止侵害，恢复原状。
二、案件判决要旨
法院经审理认为，A市某路57号第6、7层房屋已由农业银行取得两证，故依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。相邻关系的主体，既可以是所有权人，也可以是非所有权人。故农业银行作为案件的诉讼主体是适格的。星辰公司的广告牌完全遮盖了第7层的所有窗户，已严重影响了该层房屋的采光和通风，且《房屋安全性鉴定报告》中也载明广告牌钢架结构锈蚀严重，存在重大安全隐患。另星辰公司亦未能举示外墙使用已获全体业主许可的相关证据。农业银行要求星辰公司立即拆除广告牌，停止侵害，恢复原状，理由正当。遂判决星辰公司立即将悬挂的外墙广告牌全部拆除，恢复原状。
三、案件所涉及的外墙设置广告之权利实质为区分所有建筑物上的共有部分的专用使用权。
1、A市某路57号房屋系区分所有建筑物
A市某路57号房屋系一栋楼房，该楼房被修建划分为数个具有独立使用价值的部分，如第几层的第几号房，这些部分被数个不同的所有权人分别所有，并在房屋行政管理机关予以单独分别登记。这种在结构上可以被区分为数个具有构造上和使用上的独立部分，且区分部分由不同所有人所有的建筑物被称为区分所有建筑物。区分所有建筑物包括专有部分和共有部分，独立使用并被登记的部分即是专有部分，除此专有部分外共用的部分即为共有部分，共有部分是基于为了成就专有部分的功用而存在，没有专有、共有区分的建筑物不是区分所有建筑物。通常典型的共有是不同所有权人对建筑物不分部分针对建筑物全部的共有，如数个继承人对一套房屋的共有，该房屋则不为区分所有建筑物。案件涉及的57号楼房中楼梯、屋顶、电梯、外墙、门厅、楼道等均属于该区分所有建筑物的共有部分，而楼内的成套房屋则属专有部分。
2、专用使用权是对区分建筑物共有部分设置的专用权利
区分所有建筑物的共有部分虽为全体区分所有权人共同所有，但往往区分所有权人或第三人为了尽量发挥其效益对一些特定的共有部分设置专用使用权。如在楼道的墙壁安置电视广告、电梯的箱壁上设置广告牌等等，这都是在作为共有部分的楼道上、电梯上设置了专用使用权，即广告发布者在约定的范围内享有对楼道墙壁、电梯箱壁特定部分的专用使用权。案件中在6、7层外墙发布广告就是在该区分所有建筑物的作为共有部分的外墙上设置专用使用权。
四、案件中57号楼房6、7层外墙的专用使用权的取得需经全体区分所有权人即全体业主按法定方式设定
共有部分因共有之属性，按共有之法理需由全体区分所有权人共同表示设定专用使用权，否则即为侵权。现一般有两种方式设定专用使用权，一为依现行《物业管理管理条例》之规定，可由全体业主经业主大会程序在公约或特定事项的决定中设定,如公约规定屋顶设置专用使用用于发布广告，收益用于房屋修缮；二为开发商（房屋出卖人）在出售房屋时在预售（买卖）合同中约定，如预售合同约定顶层业主对屋顶的专用使用，但此方式应受相关条件限制。新达公司未经法定程序，擅自对外墙予以专用使用，属侵犯其它业主之权利，故其未能取得合法之外墙专用使用权，此专用使用的后续受让人，包括A市商业银行、星辰公司亦不能享有该专用使用权，后续受让人亦不得以此受让对抗其他业主。
五、专用使用权应受相邻权存在的限制
区分所有建筑物的相邻关系不同于通常的建筑物相邻关系，通常相邻关系发生在独立的单独所有权建筑物之间，而区分建筑物相邻关系既包括专有部分之间的相邻，如楼上与楼下业主之间的相邻，也包括专有与共有之间的相邻，如底层业主与楼外空地的相邻。专用使用权的设定除法定或约定外不得损害专有部分的功用和共有部分的基本功用。专有部分是区分所有建筑物存在的核心基础，各业主因对专有部分功用的需求而汇集一起才产生共有，如房屋买受人因对房屋功用的需求从而购房才与其他业主共有建筑物的共有部分,故对共有部分设定专用使用权需以不损及业主专有部分功用为前提。即使经法定程序方式取得专用使用权设置广告，除经特定业主许可外，亦不能侵犯特定业主专有部分的采光、通风等权利。另在共有部分设定专用使用亦不能影响共有部分的基本功用，此基本功用即指为满足各业主使用其专有部分而存在的功用，如楼道设置广告体积过大或灯光过强，损及行人行走。案件中的外墙广告经鉴定已危及房屋及行人安全，房屋安全即为全体业主的必需功用。故即使星辰公司合法取得外墙的专用使用权，该专用使用权因侵犯其他业主的安全方面相邻权益亦不得享有行使，只有在不违反法律强制性规定的条件下得到全体或特定业主的许可才能享有行使，如广告既保障了安全又得到了被妨害的业主的同意，该业主自愿放弃采光、通风之权利，方可行使专用使用权。
六、专用使用权的转移可适用“买卖不破租赁”的类似原理
案件中农业银行诉称广告侵犯其采光、通风等相邻权，因农业银行系该外墙专用使用的设置方新达公司的受让人，对其请求权的考察又不尽与其他业主相同。因为若假定新达公司设定专用使用权设置广告系按法定程序方式取得，例如已得到全体业主同意，新达公司亦是该广告妨害相邻权益的对象，则表明其自愿放弃采光、通风等相邻效益，后将取得期限内的专用使用权让与他人行使，之后再将房屋抵押与银行，银行因实现抵押权取得房屋所有权，此时银行不得以相邻权受损为由排除专用使用权，使用人仍得在合同期限之内享有专用使用权。此类似于买卖不破租赁之原理，此是对债权实施物权化的保护。另最高人民法院关于适用担保法的司法解释亦规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”此可借鉴类推适用。若案件的外墙专用使用权系合法设定，虽此专用使用权损及了银行的相邻权，但系设定在先，故银行无权仅基于未经其同意而请求排除。
案件经审理判决排除妨害，是基于新达公司未经法定程序，擅自对外墙予以专用使用，其未能取得合法之外墙专用使用权，该权利不受保护。另亦基于案件中的外墙广告危及房屋安全，该专用使用侵犯全体业主的安全方面相邻权益亦不得行使，从而判决排除妨害。
（重庆市渝中区人民法院 谢侃）
宜春市人民政府办公室关于印发《宜春市行政执法人员文明执法规范》的通知
江西省宜春市人民政府办公室
宜春市人民政府办公室关于印发《宜春市行政执法人员文明执法规范》的通知
宜府办发〔2008〕39号
各县（市、区）人民政府，市政府各部门：
经市政府同意，现将《宜春市行政执法人员文明执法规范》印发给你们，请认真贯彻执行。
二OO八年六月二十一日
宜春市行政执法人员文明执法规范
第一章 总 则
第一条 为了落实科学发展观，推进全市文明执法建设，优化发展环境，根据有关法律、法规，制定本规范。
第二条 本规范所称行政执法人员是指在本市范围内依照法律、法规、规章规定，代表行政执法机关行使行政权力、承担行政责任并领取全省统一的《江西省行政执法证》、《江西省行政执法监督证》的工作人员。
文明执法规范是指行政执法人员在履行法定职责过程中所应遵循的行为、仪表和语言准则。
第三条 本行政区域内行政执法工作人员履行法定职责时，适用本规范。
第四条 市政府统一领导全市文明执法建设工作。县（市、区）政府领导本县（市、区）的文明执法建设工作。
市政府法制办、市监察局、市人事局、市文明办、市行政服务中心管委会按照各自职责，指导、监督、规范各行政执法机关文明执法，并向社会公布投诉电话，受理执法不文明的举报及查处。
各行政执法机关负责本规范在本机关的具体落实。
第五条 行政执法应当严格依照法定职权和程序进行，做到公正、公开，遵守职业道德规范，做到以人为本、文明执法、热情服务。
第六条 行政执法机关及其工作人员应当模范遵守法律、法规、规章设定的义务、公民基本道德规范和国家公务员行为规范。
第二章 行为规范
第七条 行政执法人员依法履行职责时，行为举止应当符合法律、法规、规章的有关规定，做到举止端庄、行为规范、服务热情、办事公正。
第八条 行政执法人员依法履行职责时，应当严守以下禁止性规定：
（一）不得简单粗暴，激化矛盾；
（二）不得冷漠生硬，以势压人；
（三）不得办事拖拉，推诿扯皮；
（四）不得徇私舞弊，刁难报复；
（五）不得酒后上岗，野蛮执法；
（六）不得吃拿卡要，敲诈勒索。
第九条 行政执法人员在接待群众、解答咨询、受理申请时，应当做到：
（一）首问负责，热情接待，认真记录，耐心解答；
（二）不属于本机关职责范围的，即时告知当事人向有权受理机关咨询、申请、反映；
（三）属于本机关职责范围的，应当及时解答、办理，并在法定或者承诺时限内回复；
（四）方便群众，严格履行一次性告知的规定；
（五）依法告知当事人享有的权利，应当出具书面告知文书的，不得以口头告知代替；
（六）不得滥用职权，不得超越职权。
第十条 行政执法人员在进行执法检查、调查时，应当做到：
（一）适用一般程序，进行执法检查、调查时，除法律另有规定外，执法人员不得少于两人；
（二）出示执法证件，表明身份，说明来意和执法依据，要求当事人予以配合；
（三）检查物品、场所时，应当有当事人或者见证人在场，依法有序进行。轻拿轻放物品，不得乱翻乱扔，不得损坏当事人财物；
（四）询问当事人时，应当严肃认真，不得询问与检查无关的内容，不得采取诱导、压制的方式进行；
（五）检查、询问、调查、勘查时应当制作笔录，笔录应当书写工整，表述准确，不得随意涂抹、篡改。笔录制作完毕，检查、询问、调查、勘查人员应在笔录中签名并应当交由当事人签字确认，当事人拒绝签字确认的，执法人员应当注明情况；
（六）注重宣传教育，加强指导，不得有激化矛盾的言行举止；
（七）检查完毕，应当感谢当事人给予的配合，及时反馈检查结果。
第十一条 行政执法机关作出行政处罚决定时，执法人员应当做到：
（一）事实清楚、证据确凿、符合法律规定；
（二）作出行政处罚决定前，应当告知当事人作出行政处罚决定的事实、理由、依据，并告知当事人依法享有陈述、申辩、提供证据的权利；符合听证条件的，告知当事人有要求举行听证的权利；
（三）认真听取当事人的陈述、申辩，采纳合理意见，不予采纳的应当说明理由，不得因当事人申辩而加重处罚；
（四）依法保障当事人享有的合法权利，无正当理由不得拒绝当事人行使合法权利的请求；
（五）坚持处罚与教育相结合的原则，注重执法效果，既要对违法行为人依法进行处罚，又要纠正其违法行为，不得以罚代管，一罚了之；
（六）严格履行程序规定，不得忽视、违反法定程序，对当事人的同一违法行为，不得给予两次以上罚款的行政处罚；
（七）收取费用应当严格按照法定收费项目和标准执行，并开具财政部门统一印制的收据，不出具上述收据的，当事人有权拒绝缴费；
（八）涉嫌犯罪的案件，应当依法移送司法机关处理，不得以行政处罚代替刑事处罚。
第十二条 行政执法人员在送达行政执法文书时，应当做到：
（一）按照法定时限及时送达；
（二）直接送达应在被送达人、被送达人的代理人、指定签收人在场时进行；被送达人是未成年人或无行为能力的人时，应由监护人签收；
（三）被送达人有不理解之处应当耐心解答；
（四）被送达人拒绝签收的，应当邀请见证人到场，注明拒绝签收的理由，送达人和见证人签字后，留置送达；
（五）采取公告送达的，应当按照有关规定、程序进行。
第十三条 行政执法机关在采取强制措施或者进行强制执行时，执法人员应当做到：
（一）采取强制措施或者进行强制执行应当依据法律授权、法定条件、法定程序进行；
（二）采取强制措施或者进行强制执行时应当选择适当、必要的方式、强度，避免造成不必要的损失；
（三）采取强制措施或者进行强制执行应当将有关决定、通知等法律文书依法送达当事人；
（四）采取强制措施或者进行强制执行时，应当通知当事人到场，当事人拒绝到场或者在通知规定的时间内没有到场的，不影响执行；
（五）采取强制措施或者进行强制执行时，执法人员应当出示执法证件，与当事人或者见证人共同清点、查验物品，制作《物品清单》、《执行笔录》，由当事人或者见证人核对后签字确认；
（六）扣押物品应当妥善保管，不得使用、丢失或者损坏，未经法定程序不得随意处置。对季节性商品、鲜活、易腐烂变质以及其他不宜长期保存的物品采取强制措施，应当依照国家有关规定及时处理；
（七）返还物品应当及时书面通知当事人领取的时间、地点、方式，返还时应制作笔录并由当事人签名，并依法办理相关手续。
第三章 仪表规范
第十四条 行政执法人员在依法履行职责时，应当遵守公务员仪表风纪的有关规定，做到衣着整洁、大方得体、仪表端庄、仪容严整、姿态良好。
第十五条 行政执法人员在履行公务时，着装方面应当做到：
（一）本部门配发制式服装的，除有特殊工作需要外，工作期间应当着制式服装。制式服装应当配套穿着，不得与便服混穿；
（二）着制式服装时，戴帽应当端正；
（三）无统一制式服装的，衣着应当大方得体；
（四）着装应当系好衣扣、领扣、袖扣，不得袒胸露怀，不得卷裤腿。
第十六条 行政执法人员在履行公务时，仪容方面应当做到：
（一）保持头发整洁，不得染彩发；
（二）不得纹身、化浓妆、染彩色指甲；
（三）不得佩带各种奇形及迷信饰物。
第十七条 行政执法人员在履行公务时，体态举止方面应当做到：
（一）站姿应当挺胸、收腹，不得勾肩搭背；
（二）坐姿应当保持上身端正，不得仰卧、斜躺、翘腿、抖腿、席地而坐；
（三）走姿应当抬头、挺胸、收腹；
（四）不得袖手、背手和将手插入衣袋；
（五）不得嬉笑打闹、高声喧哗；
（六）不得酗酒、打架斗殴。
第四章 语言规范
第十八条 行政执法人员在依法履行职责时，应当做到谈吐文明、语气亲和、用词恰当、礼貌待人。
第十九条 行政执法人员在依法履行职责时，应当规范用语，力求简单、明了。非应行政相对人要求，不涉及无关事项。
第二十条 本规范推荐以下用语作为文明执法规范用语：
对待服务对象要使用“您好”、“请”、“对不起”、“谢谢”、“再见”等十字文明用语。
（一）接听电话、接待群众规范用语：
1．您好，××（单位名称），请问您有什么事？
2．请进，您好，您请坐，请问您有什么事？
3．请稍等，我给您查（找）一下；
4．对不起，您咨询（反映）的问题不属于我们机关的职权范围，请您直接向××机关咨询（反映）；
5．您要找的人暂时不在，请您稍后再来电话或者等他回来，我让他给您回电话，方便的话，我也可以代为转达；
6．您反映的问题，我们已记录下了，请留下您的电话号码，我们将在×日内给您回复；
7．再见，如果您还有不清楚之处，可以随时打电话（或再来）。
（二）办证、办事窗口规范用语：
1．您好，请问您要办什么事？
2．您要办的事，需要具备××条件，准备××材料（原件、复印件），按照××程序办理，这是我们印制的告知单，请您按照告知单上的内容准备材料。
3．您提供的材料齐全有效，可以当场给您办理，请稍候。
4．您提供的材料不全，缺少××（材料名称或份数），请您补齐后再来。
5．您的材料我们收下了，这是受理凭证，请收好，我们将依法进行审查，并在×日内通知您办理结果。
6．对不起，您要办理的事项不属于我们机关的职权范围，请您直接到××机关办理。
（三）执法检查规范用语：
1．您好，我们是××机关的行政执法人员×××、×××，今天要对××情况进行执法检查，这是我们的执法证件，请您配合我们做好检查工作，谢谢您的支持。
2．请您出示××证件、材料。
3．您好，我们是××机关的行政执法人员×××、×××，现就××问题向您询问，请您如实回答，您听清楚了吗？
4．您好，这是《××通知书》，请您在×月×日到×地就××情况接受我们的调查，并提供××材料。
5．请您核对检查（询问、调查）笔录，如无误，请您在此处签署“以上看过，情况属实”的意见和您的名字和日期，如有误，我们将予以更正。
6．通过检查，我们发现您（您单位）存在以下违法事实，请在×日内予以改正，我们将根据调查情况作进一步处理。
（四）处罚、送达规范用语：
1．您好，我们是××机关的行政执法人员×××、×××，您的××行为违反了《××法》第×条第×款关于××的规定，根据《××法》第×条第×款规定，我们拟对您作出××行政行为，您有权进行陈述和申辩（依照法律规定，您可以在×日内向我机关申请听证，逾期视为放弃听证）。
2．您好，这是《××执法文书》，请您收好并在送达回证上签字，谢谢合作。
3．您好，这是《××执法文书》，由于您拒绝签字接收，依照法律规定，这是×××，我们将请他作为见证人，通过留置送达方式进行送达。
4．您好，这是《××缴款书》，请收好，并在××日内到××银行交纳罚款（收费），逾期不交，我们将对您作出××的处理。
（五）强制措施、强制执行规范用语：
1．您好，为了查清××案情，依照《××法》第×条第×款关于××规定，我们将对××物品进行先行登记保存（查封、扣押、抽样取证），这是《××执法文书》和《物品清单》，请您核对，如无误，请签字，我们将在×日内作出处理决定，谢谢您的配合。
2．您好，依照《××法》第×条第×款关于××规定，我们将对已经生效的《××执法文书》有关决定予以强制执行，请您不要妨碍执行公务，否则将承担法律责任，谢谢合作。
第五章 监督责任
第二十一条 各行政执法机关应当参照本规范，结合本机关实际，制定本机关文明执法的具体行为规范、仪表规范和语言规范。
第二十二条 各行政执法机关应当指定专门机构、专人负责对本规范和本机关文明执法规范落实情况进行监督检查。
第二十三条 本规范落实情况纳入依法行政工作情况的考核内容。
行政机关考核不合格的，不得评为“依法行政先进单位”。
行政执法人员考核不合格的，年终考核不得评为优秀。
第二十四条 行政执法人员违反本规范的，依法收回其行政执法证件或者公告作废；违反行政监察法规的，依法给予其行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第二十五条 本规范由市政府法制办负责解释。
第二十六条 本规范自发布之日起施行。
