一、工程抵押房（以下简称工抵房）概念
简单而言，工程抵押房即开发商以商品房抵顶工程款的商品房。
举例：开发商A公司开发建设商品房，欠施工总包单位B公司RMB2000万元工程款，经双方协商一致，签订一份以商品房抵顶工程款的协议，协议规定A公司以10套商品房抵顶所欠B公司RMB2000万元工程款，但商品房并没有过户给B公司，待B公司直接购买或找到第三方购房者后，商品房直接过户给购房者。
二、工抵房具体模式
（一）施工企业直接购买模式
即开发商直接和施工企业签订书面《房屋预订合同》、《抵房协议书》。
这种模式中，又细分为两种模式：
第一种，施工企业直接以单位名义购买，与开发商签订《商品房买卖合同》完成债务抵消；
此种模式如下:
首先，经过工程结算，开发商与施工企业共同确认开发商与施工企业所形成的债务具体数额。
其次，开发商与施工企业签订《房屋预定合同》,乙方预定商品房，并明确预定房屋金额。
再次，双方签订《抵房协议书》，《抵房协议书》应明确要求开发商依据“施工合同”应向施工企业支付的款项同乙方依据《房屋预定合同》应向甲方支付的房款中（全部或部分）相抵销。乙方不得再向甲方主张已抵销的款项。
同时要求施工企业依据“施工合同”向开发商开具相应金额的正式合法的工程款发票。
最后，施工企业以其自身名义与开发商正式签订《商品房买卖合同》，开发商依据购房金额依法向施工企业（购房人）交付购房发票。
此种模式的法律关系
依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（三）款之规定，此模式本质为：开发商因未付工程款所产生的债务与施工企业《房屋预定合同》中应付购房款的债务相抵消。系建设工程合同（承揽合同）所产生的债务与商品房买卖合同关系所产生的债务相抵消的法律关系。
第二种，施工企业在完成债权债务抵消后，另行指定第三方（自然人、法人）与开发商签订《商品房买卖合同》；
此种模式大体上与第一种模式相同,但某些方面存在明显区别：
首先，经过工程结算，开发商与施工企业共同确认开发商与施工企业所形成的债务具体数额。
其次，开发商与施工企业签订《房屋预定合同》,乙方预定商品房，并明确预定房屋金额。
再次，双方签订《抵房协议书》。
《抵房协议书》应明确要求：
1、开发商依据“施工合同”应向施工企业支付的款项同乙方依据《房屋预定合同》应向甲方支付的房款中（全部或部分）相抵销。乙方不得再向甲方主张已抵销的款项。
2、施工企业应于具体日期前指定第三人作为买受人同开发商就预定商品房签署《商品房买卖合同》。施工企业与买受人就款项的支付、商品房的归属、处置等问题达成的任何协议均与开发商无关，因此产生的价款给付问题由双方（施工企业和买受人）自行解决，任何一方不得因此向开发商主张任何权利。
同时要求施工企业依据“施工合同”向开发商开具相应金额的正式合法的工程款发票。
最后，施工企业委托第三方与开发商正式签订《商品房买卖合同》，开发商依据购房金额依法向施工企业（购房人）交付购房发票。
此种模式的法律关系
依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（三）款之规定，此模式本质为：开发商因未付工程款所产生的债务与施工企业《房屋预定合同》中应付购房款的债务相抵消。系建设工程合同（承揽合同）所产生的债务与商品房买卖合同关系所产生的债务相抵消的法律关系。
同时，施工企业与购房者也存在相应法律关系。但此法律关系不确定，可以为债务抵消关系，赠与关系等。
（二）施工企业直接指定第三方购买模式
即开发商、施工单位、购房者签订三方《抵房协议书》，在完成债务抵消的同时施工单位指定购房者与开发商签订《商品房买卖合同》。
此种模式如下：
首先，经过工程结算，开发商与施工企业共同确认开发商与施工企业所形成的债务具体数额。
其次，开发商依据施工企业要求与购房者签订《房屋预定合同》，并明确预定房屋金额。
再次，开发商、施工企业、购房者三方签订《抵房协议书》。
《抵房协议书》应明确要求：
开发商依据“施工合同”应向施工企业支付的款项同购房者依据《房屋预定合同》应向开发商支付的房屋总价款中的相应款项相抵销，施工企业不得再向开发商主张已抵销的款项。
施工企业、购房者就前述款项的支付、商品房的归属、处置等问题达成的任何协议均与开发商无关。施工企业、购房者因此产生的价款给付问题由双方自行解决，任何一方不得因此向开发商主张任何权利。
此种模式法律关系：
依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（三）款之规定，此模式本质为：开发商因未付工程款所产生的债务与购房者《房屋预定合同》中应付购房款的债务相抵消。系建设工程合同（承揽合同）所产生的债务与商品房买卖合同关系所产生的债务相抵消的法律关系。
同时，施工企业与购房者的也存在相应法律关系。但此法律关系不确定，可以为债务抵消关系，赠与关系等。
以上是本人对于工抵房相关问题从法律方面予以探讨，希望大家多多指正！
中国人民银行对金融机构贷款管理暂行办法
中国人民银行
中国人民银行对金融机构贷款管理暂行办法
中国人民银行
第一章 总 则
第一条 为使中国人民银行对金融机构贷款管理科学化、规范化、制度化，适应社会主义市场经济的发展和金融体制改革的需要，依据《中华人民共和国银行管理暂行条例》，特制定本办法。
第二条 本办法所称中国人民银行对金融机构贷款，是指中国人民银行对专业银行和其它金融机构（简称金融机构，下同）发放的贷款。
第三条 人民银行总行根据货币政策目标和经济、金融形势，决定对金融机构贷款的总量和结构，合理分配和灵活调度资金，以保持货币基本稳定，促进国民经济持续、稳定、协调的发展。
第四条 人民银行对金融机构贷款在人民银行系统内实行统一计划、分级管理”的原则和实行“限额管理、余额监控”的管理办法。人民银行各分支机构必须在上级行核定限额内对金融机构发放贷款。
第五条 人民银行对金融机构发放贷款，坚持“合理发放，确定期限，到期收回，周转使用”的原则。根据金融机构的资产负债情况，审查其资金运用是否符合国家产业政策和货币信贷政策的要求，在上级行核定限额内发放贷款，调剂余缺。各金融机构在资金运用方面要坚持自求平衡
，面向市场，讲求资金效益。
第二章 贷款对象及条件
第六条 凡经中国人民银行批准，持有《经营金融业务许可证》，并在人民银行单独开立基本帐户的金融机构，均可为人民银行对金融机构贷款的对象。
第七条 申请人民银行对金融机构贷款，必须具备以下条件：
（一）属于人民银行对金融机构贷款的对象。
（二）信贷资金营运基本正常，贷款用途符合国家产业政策和货币政策的要求。
（三）按有关规定及时、足额向人民银行交存存款准备金。
（四）还款资金来源有保障。
（五）归还人民银行贷款有信誉。
（六）及时向人民银行报送计划、统计、会计报表及有关资料。
第三章 贷款种类和期限
第八条 人民银行对金融机构贷款根据贷款方式的不同，划分为信用贷款和再贴现两种。
（一）信用贷款。是指人民银行根据金融机构资金头寸情况，以其信用为保证发放的贷款。
（二）再贴现。是指金融机构以其持有的、未到期的贴现票据向人民银行办理贴现，取得资金。
第九条 人民银行的信用贷款，依据贷款期限的不同，划分为二十天内、三个月内、六个月内、一年期四个档次。
第十条 人民银行在贷款限额内，优先办理再贴现业务，并实行优惠利率。再贴现期限，从再贴现之日起至贴现票据到期日止，一般不超过六个月。
第四章 贷款的计划管理
第十一条 人民银行对金融机构贷款实行计划管理。人民银行总行根据国家货币政策的要求和国民经济发展计划、国家银行信贷计划等，编制人民银行对金融机构贷款计划，并依据各地经济、金融情况，确定人民银行各省、自治区、直辖市、计划单列城市分行贷款运用计划。
第十二条 人民银行对金融机构贷款计划确定后，对人民银行各省、自治区、直辖市、计划单列城市分行采取“确定全年计划，分季下达，适当调整”的办法，人民银行各省、自治区、直辖市、计划单列城市分行根据总行确定的年度贷款计划，在每年初，一次性提出分季运用计划，经
总行综合平衡后，由总行下达各分行季度贷款计划。
第十三条 人民银行总行对专业银行总行资金发生临时不足，适当予以支持。对中国人民建设银行总行因承担国家重点建设投资任务，需要人民银行总行支持的由人民银行总行年初一次确定人民银行贷款计划，在执行过程中，由人民银行总行视情况确定贷款的时间、期限和数额。
第五章 贷款限额的管理
第十四条 人民银行分行申请人民银行对金融机构贷款限额，必须按照人民银行总行规定的内容、格式、要求，填写申请表，提交申请报告，于每季初五日内报送总行计划资金司；申请报告内容要齐全，资料要准确。人民银行总行在接到分行申请报告后十日内答复分行。
第十五条 人民银行总行对人民银行各省、自治区、直辖市、计划单列城市分行对金融机构贷款限额，实行“限额管理，余额监控”的办法。每季初人民银行总行根据各地经济、金融情况及分行申请报告上报情况，核批人民银行各省、自治区、直辖市、计划单列城市分行对金融机构贷
款限额。人民银行各省、自治区、直辖市、计划单列城市分行在总行核定贷款限额内发放贷款。人民银行总行通过余额监控，检查人民银行各省、自治区、直辖市、计划单列城市分行对金融机构贷款实际执行情况。人民银行对金融机构贷款限额作为指令性计划，未经批准，不得超限额发放
贷款。
第十六条 人民银行总行下达人民银行对金融机构贷款限额，一律以正式的《人民银行贷款额度通知书》为准，该通知书必须加盖总行计划资金司贷款额度章，方为有效。
第六章 贷款的发放与收回
第十七条 金融机构申请人民银行对金融机构贷款，必须填写《中国人民银行贷款申请书》，注明借款用途，说明借款原因，讲清资金运用状况，加盖有效印鉴，报送当地人民银行。
第十八条 人民银行依据经济发展、银根松紧和贷款条件，自主审查，决定贷与不贷、贷多贷少、贷款种类和贷款期限。金融机构应按照人民银行批准的贷款种类、期限和金额，与人民银行订立借款合同，办理借款手续。
第十九条 人民银行对金融机构发放贷款，必须坚持期限管理，贷款到期必须收回。贷款到期、金融机构应主动办理还款手续；到期不办理还款手续的，人民银行有权将其贷款转入逾期贷款户，必要时从其存款户扣收。
人民银行对金融机构贷款到期后，金融机构确有困难不能按期归还的，应提前申请办理展期手续，每笔贷款只能展期一次，展期限不超过原定期限。
第七章 贷款利率
第二十条 人民银行对金融机构的贷款根据贷款的不同种类和期限，按不同的利率档次计收利息，再贴现利率按同档利率下浮5％。
第二十一条 人民银行对金融机构贷款利率，由人民银行总行统一规定，并根据国家经济政策和货币政策的需要，适时调整。
第二十二条 逾期贷款加收利息按照人民银行现行规定执行。
第八章 贷款的检查与考核
第二十三条 人民银行总行按月考核人民银行各省自治区、直辖市、计划单列城市分行对金融机构贷款使用情况，对于不按总行规定，超限额发放贷款的，人民银行总行除责令其限期纠正外，可根据情节分别给予批评、通报批评、扣收贷款限额等处罚，并对单位负责人和直接责任人建
议给予行政处分。
第二十四条 人民银行各分支机构要定期检查金融机构使用人民银行对金融机构贷款情况。对发现贷款使用不符合本办法规定，或信贷投向不合理等情况的，要督促其限期纠正，对纠正不力的，人民银行有权停止对该行贷款、收回或提前收回对该行的贷款，并建议其上级追究有关人员
的责任。
第二十五条 金融机构要定期及时向开户人民银行报送本行会计报表、信贷现金计划执行情况及其它有关资料。
第二十六条 各地人民银行要加强对金融机构贷款的统计和考核，按旬及时逐级填报《金融机构在人民银行存、贷款旬报表》
第九章 附 则
第二十七条 人民银行各省、自治区、直辖市、计划单列城市分行应根据本办法的规定，制定实施细则，并报总行备案。
第二十八条 以往有关规定与本办法不符者，以本办法为准。
第二十九条 本办法的修改权、解释权属于人民银行总行。
第三十条 本办法自一九九三年四月一日起执行。
（注：现行体制与本办法部分内容有出入）
1993年3月3日
