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首次业主大会会议费用凭啥由开发商埋单

梁仁壮


2008年11月24日北京市建委、 市社会办、 市民政局、市规划委四部门联合制定了《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则（试行）》（下称《规则》），2008年12月12日该《规则》取得市政府同意并转发（京政办发[2008]54号）。


该规则从业主大会会议的筹备、召开、业主委员会的设立运作等诸多方面做了详细规定，补充了《物业管理条例》中相应规定不完善、缺乏可操作性等不足方面，对指导和规范北京市范围内住宅物业管理、业主大会、业主委员会设立及运行起到重要作用。


但是，《规则》中的一些规定有违背法律层面规范性文件的嫌疑。比如：《规则》第12条第2款规定：筹备召开首次业主大会会议所需费用由开发建设单位承担。


本博主以为，该规定缺乏常理逻辑及相应法律依据。


从常理而言，购房人从开发商处购买物业，双方之间属于房屋买卖合同关系，开发商将符合法律要求的房屋交付业主后，其房屋买卖合同项下的各项义务就已经履行完毕。购房人成为业主后，对于如何在自己物业所属物业区域内有效行使自己在物业管理方面的业主权问题（建筑物区分所有权问题），属于小区内各业主之间以及与相应政府管理部门之间的法律关系，此时和房屋出售方开发商已经没有必然的法律关系，由开发商对已经属于房屋买卖合同之外业主在物业管理方面行使权利需要承担的费用埋单，确实有违公平和常理逻辑。当然，在小区房屋未完全售出之前，对于未出售的房屋而言，开发商就是业主，因此，此时对于整个物业区域而言，开发商既是房屋出售方，同时也是业主之一，而且可能还是占有专用建筑面积最大的业主。但是，这也不应当成为开发商独家承担筹备召开首次业主大会会议所需费用的理由，因为业主大会的筹备、召开是要服务于整个物业区域的，受益人是物业区域内的全体业主，对全体业主均受益的行为，其发生成本由一个业主（开发商）来独自承担，显属不当。有人会说，开发商嘛，有钱，这点费用算几个子。但我们这里要讨论的问题不是能不能付得起的问题，而是该不该付的问题；就如同刑法上强调的不是杀与不杀的问题，而是该杀还是不该杀的问题。


从法律层面规范而言，无论是人大制定的《物权法》中的“业主的建筑物区分所有权”一章中，还是国务院颁布的行政法规《物业管理条例》中，均未对筹备和召开首次业主大会所发生费用的分担问题做出规定。北京市政府作为直辖市政府，根据《立法法》的相关规定，即“省、自治区、直辖市和较大的市的人民政府，可以根据法律、行政法规和本省、自治区、直辖市的地方性法规，制定规章。地方政府规章可以就下列事项作出规定： (一)为执行法律、行政法规、地方性法规的规定需要制定规章的事项；　　(二)属于本行政区域的具体行政管理事项”可以依法制定相应规章。但对于筹备和召开首次业主大会所发生费用的分担问题做出规定，既不属于“执行法律、行政法规、地方性法规的规定需要制定规章的事项”，因为相应的法律、行政法规、地方性法规中还没有相应规定，也没有授权地方政府就此事项制定规章；同时，也不属于“本行政区域的具体行政管理事项”，因为物业管理及业主大会召开方面的规定在全国住宅区中都有发生，不专属与北京市区域内的具体行政管理事项。因此，北京市政府的该项规定并没有法律层面的依据。


当然，我们可以理解。在现实生活中，法律归法律，问题归问题，没有法律规定的问题行政机关也还是需要妥善解决，做出一定的权宜之计。鉴于开发商对于一般业主而言算是富人，且有时又是物业区域内的最大业主，因此让开发商来承担筹备和召开首次业主大会所需费用，于情而言也不为过。而且，对于市建委、市规委这样的行政部门，对于房地产开发公司而言，一般对它们都是比较敬重的，毕竟项目的规划审批、商品房预售销售等诸多房地产项目正常运转都离不开这些部门的行政许可。因此，市建委、市规委的文件，开发尚在执行起来应该是不会有问题的，可以解决实际问题。但毕竟“依法治国”是国家的政治主张，以后在条件成熟时这个问题还应当以法律的方式合法解决。

梁仁壮律师博客：http://blog.sina.com.cn/liangrenzhuang


中国政府 厄瓜多尔共和国政府


中华人民共和国政府和厄瓜多尔共和国政府关于中国在瓜亚基尔设立总领事馆厄瓜多尔在上海（或广州）设立总领事馆的换文


（签订日期１９８４年５月１７日 生效日期１９８４年５月１７日）
　　　　　　　　　　　　　　（中方去文）

厄瓜多尔共和国外交部长路易斯·巴伦西亚·罗德里格斯阁下：
　　为加强中华人民共和国和厄瓜多尔共和国之间的友好合作关系，我荣幸地代表中华人民共和国政府向阁下提出如下建议：
　　中华人民共和国政府在厄瓜多尔共和国瓜亚基尔设立总领事馆，其领区范围为瓜亚斯省；厄瓜多尔共和国政府在中华人民共和国上海（或广州）设立总领事馆，其领区范围为上海市（或广东省）。
　　两国政府各自根据本国的有关法令和规章，对于对方总领事馆的设立和领事职务的执行，提供方便并予以尽可能的帮助。
　　有关两国的领事关系问题，双方政府将按照一九六三年四月二十四日《维也纳领事关系公约》的原则，在平等互惠的基础上通过友好协商予以处理。
　　上述内容如蒙阁下代表厄瓜多尔共和国政府复照确认，本照会和阁下的复照即成为中华人民共和国政府和厄瓜多尔共和国政府之间的一项谅解，并自阁下复照之日起生效。
　　顺致最崇高的敬意。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中华人民共和国外交部长
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　吴学谦
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（签字）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一九八四年五月十七日于北京
　　　　　　　　　　　　　　（对方来文）

北京中华人民共和国外交部长吴学谦阁下：
　　我荣幸地收到了阁下即日的照会，内容如下：
　　（同中方去文，略）
　　我谨向阁下表示厄瓜多尔政府接受上述照会的建议，即厄瓜多尔共和国在上海市设立总领馆，其领区范围为上海市；中华人民共和国在瓜亚基尔市设立总领馆，其领区范围为瓜亚斯省。
　　为此，阁下的上述照会和本复照即构成我们两国政府间的正式协议，该协议于即日起生效。
　　顺致最崇高的敬意。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　外交部长
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　路易斯·巴伦西亚·罗德里格斯
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（签字）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一九八四年五月十七日于北京