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【案情】

1991年6月，王某因农转非欲出售其房屋，所在村社无人购买，王某自愿将其位于荣昌县武城乡小滩村二社的砖瓦房4间出售给拥有城镇户口的罗某，罗某交付3300元购房款，王某将房屋所有权证和土地使用权证交付罗某。双方签订的购房协议加盖了村公所、乡人民政府的公章，罗某也向荣昌县人民政府缴纳了契税198元，契税凭证上现业主的姓名已变更为罗女士丈夫的名字，但未到相关部门履行过户手续。此后，罗女士一家一直居住在该屋。2008年6月5日，该房屋所在的土地被政府征收，房屋面临拆迁，罗某无法获得拆迁补偿款，遂起诉要求确认合同有效。


【分歧】

本案审理中有两种观点：第一种观点认为本案房屋买卖合同无效，原因是农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。第二种意见认为本案房屋买卖合同有效。


【评析】

1.我国关于农村房屋买卖的法律规定1986年全国人大常委会通过的土地管理法第四十一条规定：“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。”1989年国家土地管理局《关于确定土地权属问题的若干意见》规定，“城镇及市郊农民集体土地上的房屋出售给本集体以外的农民集体或个人，其所售房屋占用的土地属于国家所有”。这些规定表明，城镇居民可购买农村房屋，只是在取得房屋所有权时，房屋所占的土地使用权转为国家所有，同时应该办理相应的审批手续。

但是，1999年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号文件）第二条中明确规定，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定，“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。2004年国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定，“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”

2.本案合同效力的分析　根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第4条的规定，“合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。因此，1999年5月国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》及之后类似规定的文件，属于部门规章，不能作为确认农村房屋买卖合同无效的法律依据。

最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第9条中更明确规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”因此，办理所有权过户登记手续只是房屋所有权发生转移的法定要件，而不是房屋买卖合同有效的要件。本案合同双方签订协议时都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，协议内容为买卖私有房产，且不损害国家和社会公共利益，双方所签房屋买卖合同合法有效。

1999年修订后的土地管理法第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。因此有人认为城镇居民购买“宅基地房”的合同违反了该规定。笔者认为，土地管理法第六十三条的立法目的是加强土地用途管制，限制农用地转为建设用地。城镇居民购买“宅基地房”，由于宅基地本身也是建设用地，其使用权主体的变更并不会改变宅基地的性质，故第六十三条不能用来判断宅基地使用权的流转问题。同时，农村村民出售住房后，只是不能再次申请宅基地而已，购买房屋的城镇居民也可以行使房屋的居住使用权，只是不能取得所有权证。

物权法第一百六十二条第一款规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”这一规定首次明确城镇居民不能在农村购置宅基地，但并未明确城镇居民不能在农村购买房屋，

另外，本案应当适用双方签订合同时的法律或政策。土地管理法和物权法的实施是发生在本案当事人买卖房屋之后，在1999年5月之前，我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋，根据法不溯及既往的原则，本案不能使用物权法的相关规定；根据法无禁止皆自由的原则，应当认定本案当事人的行为没有违反法律的禁止性规定，双方签订的买卖合同有效。

３.认定无效的社会效果弊大于利　首先，要坚持尊重历史、照顾现实原则。本案中房屋买卖发生在二十年前，如果认定合同无效，会使房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后，又因房屋增值、拆迁补偿等原因主张合同无效而再次获益，其直接后果是违反诚实信用卖房者获益，而恪守诚实信用买房者蒙受损失。且买房者最后虽获得了一定的赔偿却要面临腾房搬迁，在其居无住所的情况下，不利于社会稳定。其次，注重实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。对城镇居民在购买农村房屋后进行了依法登记或履行了契税手续的；对出卖方已经转为城镇居民的；对那些买卖行为发生的时间较长，购买方已经在农村长时间居住，且房屋已经翻盖或者重建的，从保障当事人居住权和稳定社会关系的角度认定合同有效，这样更能为社会大众从情感上所接受，充满人文关怀的裁判也更能为社会所认可。


（作者单位：重庆市荣昌县人民法院）
浙江省丽水市人民政府办公室


关于印发丽水市农业局职能配置内设机构和人员编制规定的通知

丽政办发〔2005〕5号






各县（市、区）人民政府，市政府直属各单位：
　　《丽水市农业局职能配置、内设机构和人员编制规定》已经市政府批准，现予印发。

二○○五年一月二十四日

丽水市农业局职能配置、内设机构和人员编制规定

根据《关于调整丽水市农村工作办公室和外事办公室机构设置的批复》（浙编〔2004〕137号），原与市农业局合署办公的市农村工作办公室改为与市委政策研究室合署办公，市农业局单独设置。市农业局是主管全市农业和农村经济发展的市政府工作部门。
一、划出的职能
市委、市政府农村工作办公室的职能。
二、主要职责
（一）贯彻落实有关农业、农村经济的法律、法规、方针和政策，研究制订农业和农村经济发展战略，中长期发展规划，经批准后组织实施。
（二）研究提出农业产业政策，引导农业产业结构的合理调整、农业资源的合理配置和产品品质的改善；参与提出有关大宗农产品流通、农业财政补贴等政策建议。
（三）参与研究提出深化农村经济体制改革的意见；负责稳定和完善农村基本经营制度、政策，调节农村经济利益关系；管理、监督减轻农民负担工作；指导、监督农村集体土地承包及承包合同管理、耕地使用权流转、农村集体资产管理和农业投入积累体系建设工作；指导、监督乡村集体经济组织的财务会计、审计工作；指导农民专业合作经济和农业社会化服务体系的建设。
（四）研究制订农产品市场建设与发展规划；研究制订农业产业化经营有关政策的实施意见，促进农业产前、产中、产后一体化；研究制订全市“菜篮子工程”基地建设的规划、政策并组织实施；指导农副产品加工与流通工作；会同有关部门指导农产品流通体制改革；研究提出主要农产品及重要农业生产资料的进出口建议；指导效益农业、农业产业化经营、农业高新技术示范园区、农业适度规模经营和外向型农业的发展。
（五）负责编制农业生产发展规划；参与研究提出农业基础设施建设规划；负责农牧业产品及种子、种苗基地建设和具有示范效应的农业产业化项目工作；负责抗灾救灾农用物资的分配工作。
（六）组织生态农业和农业可持续发展工作；参与中低产田改造及“四荒地”的开发利用工作；负责农用地及农业生物物种资源的保护管理工作。
（七）负责农业科研、教育、技术推广及其队伍建设的协调管理工作，实施科教兴农战略；参与农业重大科研和技术推广项目的遴选与实施；负责农业技术推广体系建设、农业技术成果的管理工作；负责全市农业科技成果推广的日常管理工作；承担农业技术推广基金的日常管理工作；负责全市农民职业教育、培训和农业职业技能开发工作；参与指导农民技术职称评审管理。
（八）负责全市农业行政执法工作；制订农业产业的技术标准并组织实施；组织实施农业产业产品及绿色食品的质量监督和农业植物新品种的保护工作；负责全市饲料和饲料添加剂的管理工作；负责全市生产及进口种子、种苗、农药、肥料、兽药、饲料和饲料添加剂等农业投入品的检查、监督工作；组织实施动物防疫检疫工作；参与基本农田保护工作；组织实施拖拉机等农业机械的安全监理工作。
（九）承办市扶贫开发领导小组的日常工作。
（十）负责全市农业信息工作，指导全市农业信息系统的建设；预测并发布农业产业产品及农业生产资料供求情况等农业经济信息。
（十一）负责全市农业外事、外经工作；参与组织开展国际间农业经济和技术交流合作。
　　（十二）承办市政府交办的其它事项。
　　三、内设机构
　　根据上述职责，市农业局设5个职能处室：
　　（一）办公室
　　协助局领导处理机关日常政务，综合协调局机关政务工作；负责会务、文秘、政务信息、督查、机要、保密、档案、信访、外事工作；负责局机关行政、人事、财务、后勤、保卫等工作。
　　（二）科教处
　　负责农业科研、教育、技术推广及其队伍建设的协调管理工作，实施科教兴农战略；参与农业重大科研和技术推广项目的遴选与实施；负责农业技术推广体系建设、农业技术成果的管理工作；负责全市农业科技成果推广的日常管理工作；负责农民职业教育、培训和农业职业技能开发工作；参与指导农民职称评审管理；制订农业产业的技术标准并组织实施；组织实施农业产业产品及有机食品、绿色食品的质量监督；承担农业技术推广基金的日常管理工作。
　　（三）经管处（市农民负担监督管理办公室）
　　负责稳定和完善农村基本经营制度、政策，调节农村经济利益关系；指导、监督农村集体资产管理和农业投入积累工作；负责管理、监督减轻农民负担工作；指导、监督农村集体经济组织的财务会计、审计和经济收入分配统计工作；指导和管理农业专业合作经济组织；负责管理农业“三场”；指导农业社会化服务体体系建设。
　　（四）产业处
　　负责农业产业的综合协调及种植业、畜牧业、农业机械等行业管理工作；负责编制农业生产发展规划；参与研究制订全市农业产业化经营的有关政策和农产品市场体系建设规划，促进农业产前、产中、产后一体化；研究制订全市“菜篮子工程”基地建设的规划、政策并组织实施；指导效益农业、农业产业化经营、农业高新技术示范园区、农业适度规模经营、农产品加工与流通工作；参与提出有关大宗农产品流通、外向型农业发展及农村一、二、三产业发展的政策建议并协调有关事项；参与研究提出农业基础设施建设规划；负责农牧业产品及种子、种苗基地建设和具有示范效应的农业产业化项目工作；组织生态农业和农业可持续发展工作；负责抗灾救灾农用物资的分配工作。
　　（五）农政处
　　负责农业行政执法和综合协调管理工作；负责全市动物、植物防疫和检疫、饲料和饲料添加剂、兽药和兽医医政、农药、肥料、种子和种苗、蚕种、食（药）用菌种、种畜禽管理以及蔬菜基地保护、农业技术推广和农业植物新品种保护等农业行政执法工作；组织实施拖拉机、联合收割机等农业机械的安全管理；负责有关农业行政许可证（照）申请的受理，以及审核以市农业局名义作出的农业许可具体行为，依法征收各项农业行政事业性规费；受理权属范围内的违反农业法律、法规和规章行为的举报，组织开展农业执行检查、查处典型、重大农业违法案件，审核以市农业局名义作出的行政处罚具体事项；指导全市农业法制宣传教育、农业行政执法体系建设，组织执法人员培训；承担受法人代表委托的行政复议和应诉事项。
　　四、人员编制
　　划给市委政策研究室（市农村工作办公室）行政编制6名。
调整后，市农业局行政编制20名（含机关后勤服务人员）。其中：局长1名，副局长3名（其中1名兼市扶贫办副主任），纪检组长1名；科级领导职数9名（含机关党委专职副书记1名）。