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如何签订商品房买卖合同

吴 宇

由于房地产的价格昂贵且价值较高，购房者往往倾其多年积蓄才能购得。因此，当你准备购买一套商品房时，请一定不要忘记事先与开发商签订一份具有法律效力，且切实可行、行之有效的房屋买卖合同。那么，究竟该如何签订商品房买卖合同呢？

　　一、房屋买卖合同成立必须具备的条件
房屋买卖合同并非随心所欲，想签就签，它的成立和有效必须具备一定的条件。按我国现行房地产法律法规之规定，商品房买卖合同成立需具备以下条件：

　　第一，房屋出售方必须具有该房屋所有权和土地使用权，非房屋所有人和土地使用人都无权出卖他人的房屋。

　　第二，房屋买卖双方当事人必须具有完全的民事行为行为能力、未成年人或被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的人，均不能签订房屋买卖合同。　

　　第三，任何一方以欺诈、胁迫、诱骗等手段，使对方在违背真实意愿情况下所签订的合同为可撤销可变更的合同；双方串通损害第三者利益的合同属于无效合同。

　　第四，房屋买卖合同的内容必须合法。任何违背法律、行政法规的合同都属于无效合同。

　　第五，房屋买卖合同的形式必须符合有关的法律规定，采用房地产管理部门统一印制的标准合同文本，否则将不予以办理过户。

　　第六，根据我国房地产法律法规之规定，以下六种房屋不得成为买卖合同的标的：1、违法或违章建筑；2、国家征用或已被确定为拆迁范围内的房屋； 3、寺庙、教堂、庵堂等宗教建筑；4、著名建筑物或文物古迹等政府加以保护的房屋；5、房屋产权有纠纷或产权不明的； 6、未取得其他共有人同意，部分共有人擅自出卖共有房屋的。

二、商品房买卖合同应具备哪些内容？
根据有关法律规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
(一)当事人名称或者姓名和住所；
(二)商品房基本状况；
(三)商品房的销售方式；
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
(五)交付使用条件及日期；
(六)装饰、设备标准承诺；
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
(八)公共配套建筑的产权归属；
(九)面积差异的处理方式；
(十)办理产权登记有关事宜；
(十一)解决争议的方法；
(十二)违约责任；
(十三)双方约定的其他事项。

　　三、签订合同需要注意的几个问题

那么，作为购房人在签订房屋买卖合同时要注意哪些问题呢？

　　第一，如果是购买期房，一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了许可证，则意味着所购房屋具备了法律对商品房预售确立的严格的限定条件。

　　第二，一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，并按照文本中所列条款逐条逐项填写，并就特别事项在补充条款中予以详细约定，以确保合同的可行性。

　　第三，力求合同条款中双方权利与义务是否对等。部分开发商的合同文本事先已填写好甚至补充条款也由自己事先予以拟定，这种事先填写好的合同文本大多存在着权利义务不对等的情况。针对此种情况，买房人一定要坚持自己的意见，决不可马虎视之。

　　第四，确保房屋买卖的付款方式规范可行。在自己付款能力和付款条件许可的情况下，在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等一定要作出明确约定。特别需要注意的是：有的开发商不是先签订合同，而是先让购房者交纳一定数额的定金，只给购房者一个收条，这就可能造成一旦发生纠纷，购房者在追究其责任时往往难以完成举证责任。

　　第五，一定要分清房屋暂测和实测面积，建筑面积和套内建筑面积。对房屋预售合同上的暂测面积和交房时的正式合同上的实际面积之间的误差，约定相应的违约责任，并写入正式合同的有关条款或增写补充条款。只有在合同中对面积误差及相应的违约责任有了详尽的约定后，购房者才能有效的维护自身利益。
劳动部


劳动部关于劳动争议仲裁工作几个问题的通知
劳动部


各省、自治区、直辖市劳动（劳动人事）厅（局）：
《劳动法》实施以来，各地就劳动争议仲裁工作提出一些问题。为了保证此项工作的顺利开展，做好《中华人民共和国企业劳动争议处理条例》（以下简称《条例》）与《劳动法》的衔接工作，经全国人大法制工作委员会同意，现就有关问题通知如下：
一、关于劳动争议受案范围问题
鉴于《劳动法》对劳动争议受案范围未作具体规定，关于受案范围问题，应当继续执行《条例》的规定。同时，根据《劳动法》第二条、第十八条、第二十四条至第三十二条、第九十七条至第九十九条、第一百零二条的规定，劳动争议受案范围还应包括下述内容：
1．国家机关、事业组织、社会团体和与之建立劳动合同关系的各类人员之间发生的劳动争议。
2．因认定无效劳动合同、特定条件下订立劳动合同、职工流动、用人单位裁减人员、经济补偿和赔偿发生的争议。
在处理国家机关、事业组织、社会团体和本单位的工人，及与之建立劳动合同关系的其他各类人员之间发生的劳动争议适用法律、法规时，劳动争议仲裁委员会应根据其特殊性，适用该国家机关、事业组织、社会团体目前所执行的法律、法规。
二、关于劳动争议仲裁申诉时效问题
《劳动法》第八十二条对一般情况下仲裁申诉时效作了规定，《条例》第二十三第二款“当事人因不可抗力或者有其他正当理由超过前款规定的申请仲裁时效的，仲裁委员会应当受理”的规定是对特殊情况的特殊规定，应当继续执行。
三、关于劳动争议仲裁处理时效问题
《劳动法》第八十二条规定“仲裁裁决一般应在收到仲裁申请的六十日内作出。”这里所说的“收到仲裁申请”是指劳动争议仲裁委员会收到申诉书后，经过审查作出受理或不予受理的决定等过程。因此，《条例》第三十二条关于“仲裁庭处理劳动争议，应当自组成仲裁庭之日起六十
日内结束”的规定，应服从《劳动法》的规定，即仲裁庭处理劳动争议，应当自仲裁委员会决定受理案件之日起六十日内结束。
四、关于仲裁调解的程序和效力问题
鉴于《劳动法》第十章对仲裁调解问题未另作规定，《条例》第二十七条、第二十八条对仲裁调解的程序和效力的规定应继续执行。




1995年9月1日