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企业厂房租赁法律指引/阚凤军

作者:法律资料网 时间:2024-06-26 11:06:24  浏览:9953   来源:法律资料网
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企业厂房租赁法律指引



笔者最近处理几单企业之间、企业与个人之间厂房租赁合同纠纷,发现各方,特别是承租方企业没有重视租赁合同的相关法律风险,最终承担较大损失。基于上述情况,就企业厂房租赁中一些重要问题提出初步的看法与建议,并形成此法律指引,供感兴趣的企业及朋友参考。

1. 出租主体的识别与确定
1.1. 厂房的所有人
1.2. 厂房的共有权人
1.3. 厂房的转租人
根据我们此前处理的案例,某些厂房产权证上的所有人是夫妻一方,在此情况下,企业需要确认该厂房真正的产权人,避免其他共有人提出权利主张。另外,根据出租人及承租人之间的约定,承租人可以转租厂房,次承租人需要全面了解原租赁合同,并确定该房屋所有权人同意转租等。

2. 出租厂房的识别与确定
2.1. 出租厂房的位置,需要结合房产证及有关红线图等确定;
2.2. 出租厂房周边道路通行情况的分析;
2.3. 出租厂房是否通过竣工验收、是否存在其他安全使用的情况;
2.4. 出租厂房是否存在抵押等情形;
2.5. 出租厂房是否存在出租情况;
2.6. 出租厂房是否涉及工程欠款纠纷等;
2.7. 出租厂房的配套设施,包括水、电、气等能够满足工厂运营的需要。
笔者曾经遇到某企业轻信出租方,草率签订租赁合同,后因厂房报建等方面存在瑕疵导致无法通过消防验收等问题,导致企业无法办理营业执照,承担近百万元的经济损失。因此,建议企业在操作上述问题过程中,一定要求企业搞生产、设备安装等人员参与,减少某些不确定因素可能带来的影响。另外,某些厂房出租后,周边某些人基本某种目的,阻碍企业车辆的正常通行等,这些问题都需要一并考虑。

3. 租赁使用及用途
3.1. 厂房使用用途不要约定过于明确具体;
3.2. 厂房使用过程可能需要对该厂房进行某些非主体的变更的处理。
如果承租方在厂房租赁合同中,明确厂房的具体用途,如果日后因经营方向的调整等原因,改变原来的用途,可能会与出租方产生争议与分歧。另外,如果需要对厂房做某些改动,一定要在合同签订前予以明确,并通过合同条款界定清楚。

4. 厂房交付日期和租赁期限
4.1. 厂房交付日期需要设定一些先决条件
4.2. 厂房交付日期需要与租赁期限起算时间密切关联
4.3. 厂房租赁期限一定要与企业预期运营的实践匹配
实践操作中,一些厂房可能存在原承租人尚未清理的产品、设备,厂房的某些部位尚需要进一步完善、厂房的配套设施需要进一步安装等,这些问题都需要在厂房交付标准中予以明确。另外,为提前做好生产准备,企业可能需要先行将设备运至租赁厂房,这就牵涉到租期的起算及设备风险承担等问题。

5. 租金的给付及迟延违约
5.1. 定金及押金的给付需要约定清晰
5.2. 租金支付的违约金不易过高,解决合同条件设定要严格
5.3. 租金的调整需要明确
一些企业在承租房屋时向出租方支付相当于6个月租金的款项作为定金或押金,这种情况可能对于承租方处理双方之间租赁纠纷等问题非常不利。租金调整,需要结合地价、房价及周边租金等整体水平联动,必须约定清晰,防止出租方提出过高要求。

6. 出租厂房正常使用保证
6.1. 厂房使用过程中不受第三方提出诸如产权、使用权、处分权等争议或诉讼之扰
6.2. 厂房发生非承租方原因造成的任何损坏等,必须在约定的时间完成维修;
6.3. 必须无条件配合承租方完成有关的手续。
尽管法律上,承租方就所租赁厂房有权优先购买权等,但实践中可能发生其他债权人人为行为影响厂房的正常使用行为等。厂房的安全保证也很重要,必要时,建议双方商定购买一定金额的商业保险,并协商保险费及赔偿金的承担与享受。
 
7. 转租、转让
7.1. 承租方需要明确在一定条件下可能转租部分或全部厂房
7.2. 出租方转让厂房需要征得承租方同意并有权优先购买
转租权的享有对承租方是非常必要的。很多情况下,出租方基于各种理由拒绝出租方转租厂房,或者要求分享转租大部分差价等。
  
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青海省城乡集市贸易食品卫生管理暂行条例

青海省人大常委会


青海省城乡集市贸易食品卫生管理暂行条例
青海省人大常委会


(1983年9月24日青海省第六届人民代表大会常务委员会第三次会议批准 省人民政府公布施行)


第一条 根据《中华人民共和国食品卫生法(试行)》第六条规定,特制定本条例。
第二条 本条例适用于一切食品商贩和城乡集市贸易食品生产经营者。
第三条 城乡集市贸易的食品卫生管理工作和一般食品卫生检查工作,由当地工商行政管理部门负责,食品卫生监督检查工作由当地食品卫生监督机构负责,畜、禽兽医卫生检验工作由当地农牧渔业部门负责。
第四条 经营直接入口食品的摊贩人员(包括固定和流动的),必须取得有关部门发放的健康证、卫生许可证及营业执照,方可营业。
第五条 食品生产经营人员每年必须进行健康检查,凡患有痢疾、伤寒、病毒性肝炎等消化道传染病(包括病原携带者),活动性肺结核,化脓性或者渗出性皮肤病以及其他有碍食品卫生的疾病的,不得参加接触直接入口食品的工作。
第六条 凡在集市上出售禽、畜肉类、水产品及其他食品,应在当地工商行政管理部门指定的地区摆摊设点,并接受卫生监督部门和市场管理人员的监督、检查和指导。
第七条 禁止生产经营下列食品:
(1)腐败变质、油脂酸败、霉变、生虫、污秽不洁,混有异物或其他感官性状异常,可能对人体健康有害的;
(2)含有毒、有害物质或者被有毒、有害物质污染,可能对人体健康有害的;
(3)含有致病性寄生虫(特别是猪囊虫病、微生物的,或者微生物毒素含量超过国家规定标准的);
(4)未经兽医部门检验或者检验不合格的肉类及其制品;
(5)病死、毒死、或者死因不明的禽、畜、兽、水产动物等及其制品;
(6)容器包装污秽不洁、严重破损或者运输工具不洁造成污染的;
(7)掺假、掺杂、伪造、影响营养卫生的;
(8)用非食品原料加工的;
(9)超过保存期限的;
(10)自制自配的清凉饮料;
(11)无食品卫生监督机构鉴定批准削价的罐头类,一切开封的罐头;
(12)其他不符合卫生标准、卫生规定的。
第八条 食品必须新鲜洁净。熟食品要烧熟煮透。生熟食品用工具、容器都要严格分开,符合卫生规定。
第九条 出售直接入口的食品,必须有防蝇、防尘设备,实行工具售货,票款与食品分开。
第十条 经营直接入口食品者,必须保持个人卫生,穿戴白色或浅色工作衣、帽。
第十一条 食具、茶具用前要洗净、消毒。饮水、用水必须符合国家饮用水卫生标准。
第十二条 蔬菜、瓜果要符合卫生要求,新鲜干净。柑、桔、苹果、梨、桃、菠萝等水果腐烂部分不超过二分之一,无汁液外溢的较坚实的水果,可将腐烂部分削去,置于防蝇、防尘罩内出售。
第十三条 肉类及其制品要符合下列卫生要求:
(1)不带毛、不带血、不带病灶、不带粪便及污物;
(2)头蹄、内脏、肉品不直接落地;
(3)隔夜熟食品如未变质,出售前仍须回笼回锅蒸煮。
第十四条 冷饮食品要符合下列卫生要求:
(1)冰棍箱要油漆白色,清洁美观;
(2)棉垫、盖布要勤晒、勤洗,保持整洁;
(3)包装纸(盒、棒)不得乱弃,要有专袋或箱桶收集。
第十五条 流动摊点食品,必须保证食品的卫生质量。食品用车辆、工具、容器,每天使用前必须清洗和消毒。
第十六条 违反下列卫生规定之一,经教育不改者,处当事人罚款1-5元:
(1)出售糕点、油条、油饼及其他熟食品时,不用专用工具售货,直接用手拿取的;
(2)直接用手拿取凉面、酿皮、拼盘菜等熟食品时,事前不洗手消毒的;
(3)出售直接入口食品时,不穿戴工作衣帽,操作不符合卫生规定的;
(4)使用流动售货车不带清扫工具、污物容器,随地丢弃污物的;
(5)不按规定设置防蝇、防尘设备的;
(6)货款不分的;
(7)出售瓜果不设瓜皮、果核容器的;
(8)食具、茶具不清洗、消毒的;
(9)用书、报和其他不洁纸张、材料包装熟食品的;
(10)食品运输工具、用具不洁污染食品的。
第十七条 违反本条例第十六条以外的其他条款规定,视其情节轻重,处当事人罚款5—30元,经教育不改者加倍处罚。
第十八条 罚款由食品卫生监督机构进行。
第十九条 违反本条例规定而造成食物中毒等事故的,负损害赔偿责任,对性质恶劣、情节严重、造成恶果的,或以暴力、威胁方法阻碍食品卫生监督和市场管理人员执行任务,扰乱市场秩序的,由司法机关依法处理。
第二十条 食品卫生监督人员在执行任务时必须出示证明,照章办事。凡利用职权营私舞弊,违法乱纪的,要承担责任。
第二十一条 本条例自公布之日起执行。



1983年9月24日

石家庄市机动车排气污染防治管理办法

河北省石家庄市人民政府


石家庄市机动车排气污染防治管理办法


(2004年10月12日石家庄市人民政府第24次常务会议审议通过 2004年10月15日石家庄市人民政府令第137号公布 自2004年11月15日起施行)

第一条 为防治机动车排气污染,保护和改善大气环境,根据《中华人民共和国大气污染防治法》、《中华人民共和国道路交通安全法》等有关法律、法规规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内、以可燃物质为燃料的机动车(含低速汽车)排气污染的防治。

第三条 市环境保护行政主管部门对本市机动车排气污染防治工作实施统一监督管理。公安、交通、城市管理、质量技术监督、商务、工商行政管理等部门根据各自职责及本办法规定,对机动车排气污染防治工作实施管理。

第四条 政府鼓励、支持机动车使用天然气、电力等清洁能源。

第五条 在用机动车污染物排放不得超过国家或者地方规定的排放标准(以下简称排放标准)。超过排放标准的机动车,不得上路行驶。

第六条 机动车所有人和管理人应当加强机动车的维护和保养,确保在用机动车的发动机及排气污染控制装置保持正常的技术状态,排气符合排放标准。

第七条 机动车转移登记、变更登记、申请延期使用和安全技术检验的,应先按国家规定的检测标准和检测方法进行排气检测。符合排放标准的,由环境保护行政主管部门发放机动车排气达标标志,并粘贴在机动车前窗右上角;排放不合格的,按要求进行治理,经检测合格后方可办理其他手续。

第八条 商务、质量技术监督和工商行政管理部门应当依照各自职责,加强对加油站油品质量的监督管理。加油站所售油品质量必须达到国家标准的规定。

第九条 环境保护行政主管部门应加强机动车排气污染的监督抽测,实行机动车排气达标标志制度。

第十条 环境保护行政主管部门会同城市管理、交通、工商等部门,统一对公交、出租和客(货)运等营运机动车进行抽测。

第十一条 环境保护行政主管部门可在城区具备停车条件的路段设置机动车排气检测点。经目测可见黑烟、无机动车排气达标标志、无机动车检验合格标志、无机动车号牌或号牌不完整的机动车,交通警察应指挥其到就近的检测点,由环境保护监测机构对其污染物排放状况进行检测。

第十二条 从事机动车排气污染检测的单位应符合下列条件:

(一)取得省环境保护行政主管部门的委托;

(二)使用经质量技术监督部门检定合格的排气污染物检测仪器设备;

(三)检测人员必须经省环境保护行政主管部门考核合格;

(四)能够执行国家规定的检测标准和检测方法;

(五)建有机动车排气污染物检测档案。

第十三条 环境保护行政主管部门应当建立举报制度,公布举报电话。对违反本办法规定的行为,任何单位和个人有权向环境保护行政主管部门举报,经查证属实的,由环境保护行政主管部门对举报人给予奖励。

第十四条 违反本办法规定,在道路上行驶的机动车经抽测排气超过排放标准的,由环境保护行政主管部门收缴其机动车排气合格标志,并处50元罚款,责令限期改正;逾期经检测仍不达标的,处500元罚款。

第十五条 对延期使用的机动车,在检测周期内排气超过排放标准、并经限期整改三次,污染物排放仍超过排放标准的,由公安机关交通管理部门予以收缴,强制报废。

第十六条 机动车所有人或管理人拒绝对机动车排气进行检测或在检测中弄虚作假的,由环境保护行政主管部门处以50至500元罚款。

第十七条 机动车排气检测单位在检测中弄虚作假的,由环境保护行政主管部门责令停止违法行为,限期改正,可以处10000元以上50000元以下罚款;情节严重的,报上级环境保护行政主管部门取消其检测资质。

第十八条 对销售不符合国家标准车用燃油的加油站,由工商行政管理、质量技术监督、商务部门依法进行处罚。

第十九条 机动车排气污染监督管理人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法给予行政处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第二十条 本办法自二○○四年十一月十五日起施行。