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劳动关系与劳务关系的区分/张金磊

作者:法律资料网 时间:2024-07-02 20:06:01  浏览:9850   来源:法律资料网
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劳动关系与劳务关系的区分

张金磊


  笔者作为一个从事法律实务的工作者,在办理劳动案件和人身损害案件过程中,经常会为案件属于劳动关系还是劳务关系的定性而苦恼,苦恼的原因不单纯在于法律规定的不健全,更在于法律规定的前后矛盾。如定性为劳动关系,则应当按照劳动争议的程序处理;如定义为劳务关系,则直接走诉讼的途径即可。二者的法律适用就相差甚远了,前者依劳动法律规定处理,后者主要依民法通则和合同法等法律依据处理。

一、什么是劳动关系
  什么是劳动关系?纵观中国法律规定,法律条文并没有给出一个明确的答案;《中华人民共和国劳动法》和《中华人民共和国劳动合同法》也只是分别在各自的第二条规定了劳动关系的主体。不过,我们可以从部门规章中去分析、界定劳动关系:《劳动和社会保障部关于确立劳动关系有关事项的通知》在第一条中这样规定:“用人单位招用劳动者未订立书面劳动合同,但同时具备下列情形的,劳动关系成立。(一)用人单位和劳动者符合法律、法规规定的主体资格;(二)用人单位依法制定的各项劳动规章制度适用于劳动者,劳动者受用人单位的劳动管理,从事用人单位安排的有报酬的劳动;(三)劳动者提供的劳动是用人单位业务的组成部分。”并结合《劳动部关于贯彻执行〈中华人民共和国劳动法〉若干问题的意见》第2条关于“中国境内的企业、个体经济组织与劳动者之间,只要形成劳动关系,即劳动者事实上已成为企业、个体经济组织的成员,并为其提供有偿劳动,适用劳动法。”的规定,我们可以得知,劳动关系大体具有以下几个特征:
(一)主体的特定性
  劳动关系主体由用人单位和劳动者组成,用人单位和劳动者应当符合法律、法规规定的主体资格。
1、用人主体
  用人单位按照《中华人民共和国劳动法》第二条的规定,主要指中华人民共和国境内的企业、个体经济组织,同时包括与劳动者建立劳动合同关系的国家机关、事业组织、社会团体;《中华人民共和国劳动合同法》第二条则增加了“民办非企业单位等组织”作为用人单位;《工伤保险条例》第二条把“有雇工的个体工商户”也作为用人单位;《中华人民共和国劳动合同法实施条例》第三条明确规定了“依法成立的会计师事务所、律师事务所等合伙组织和基金会”属于用人单位。
  依照前述的规定,用工主体就相对确定了;但《工伤保险条例》第六十三条的规定,让法律实务出现了混乱。该条规定,无营业执照或者未经依法登记、备案的单位以及被依法吊销营业执照或者撤销登记、备案的单位的职工受到事故伤害或者患职业病,因赔偿数额与单位发生争议的,按照处理劳动争议的有关规定处理;即非法用人单位和劳动者发生的争议也按照劳动关系处理。这种规定直接造成了雇佣关系与劳动关系的混淆,并且该条的操作性很差,根本不利于受害人的保护。《工伤保险条例》第六十三条的诟病,以后有机会再详细作文分析。我们暂且可以这样理解,如果用工主体仅因为违反法律规定没有办理获得合法主体资格的手续,但已经具备了“用人单位”的其他形式要件,也可以将其认定为劳动中的“用人单位”,只是该“用人单位”是非法的。
2、劳动者
  根据《中华人民共和国劳动法》、《劳动部关于贯彻执行〈中华人民共和国劳动法〉若干问题的意见》、《中国人民共和国劳动合同法》、《中华人民共和国劳动合同法实施条例》和《工伤保险条例》的规定,可以得知:一、形式要件上。作为劳动法调整的劳动者除与我国境内法律规定的用人单位形成劳动关系外,还应包括国家机关、事业组织、社会团体中实行劳动合同制度及按规定应实行劳动合同制度的工勤人员;实行企业化管理的事业组织的人员;其他通过劳动合同与国家机关、事业组织、社会团体建立劳动关系的劳动者。公务员及参照实行公务员制度的事业组织和社会团体的工作人员及农村劳动者(乡镇企事业职工、进城务工、经商的农民除外)、现役军人和家庭保姆等排除在“劳动者”之外。二、实质要件上。作为劳动者还要符合《民法通则》及劳动法关于年龄和民事行为能力的规定。根据有关规定,作为劳动者应是年满18周岁的成年人。同时,具有民事行为能力,能享有民事权利和独立承担民事责任。当然,国家在特定情况下,允许使用未满18周岁但已满16周岁的未成年工,但必须符合劳动法规定的条件。劳动者还必须具有劳动能力,实务中,对于达到退休年龄且已经依法享受基本养老保险待遇的人员,不认为是劳动者。
(二)主体的从属性
  《劳动和社会保障部关于确立劳动关系有关事项的通知》规定,用人单位依法制定的各项劳动规章制度适用于劳动者,劳动者受用人单位的劳动管理;《劳动部关于贯彻执行〈中华人民共和国劳动法〉若干问题的意见》规定,劳动者应成为企业、个体经济组织的成员,并为其提供有偿劳动。
  劳动关系形成后,劳动者应该成为用人单位的成员,接受用人单位的管理。劳动关系的建立是建立在平等资源、协商一致的基础上的,但劳动关系一旦建立,劳动者就需要接受用人单位的合法管理。
(三)劳动关系是劳动者的劳动力和用人单位的生产资料相结合的关系,劳动关系具有人身性和财产性
劳动者提供的劳动是用人单位业务的组成部分。劳动关系的本质就是,劳动者将其劳动力提供给用人单位,用人单位将其与自己的生产资料结合,作为一种生产要素纳入生产程序。劳动者实质上是以其劳动力换取生活资料,即劳动报酬;劳动者输出的是劳动力。因为劳动力的存在与劳动者本身须臾不可分,所以劳动关系具有很强的人身性;因为劳动者是以劳动力换取劳动报酬,以劳动力作为交易内容,所以劳动关系具有很强的财产性。
二、什么是劳务关系
(一)劳务关系的法律规定及与劳动关系的渊源
  劳动关系的法律制度属于社会法的范畴,由于国家法律对劳动关系有了较多的干预,所以通过法律规定明晰劳动关系相对容易。而对于劳务关系法律具体规定的并不多,我粗粗查阅了相关的法律,只在以下几处发现了关于劳务关系的规定:(一)《劳动部关于贯彻执行〈中华人民共和国劳动法〉若干问题的意见》第14条规定:“派出到合资、参股单位的职工如果与原单位仍保持着劳动关系,应当与原单位签订劳动合同,原单位可就劳动合同的有关内容在与合资、参股单位订立的劳务合同时,明确职工的工资、保险、福利、休假等有关待遇。”(二)《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第九条在定义雇佣活动时提及,从事雇佣活动是指从事雇主授权或者指示范围内的生产经营活动或者其他劳务活动。(三)《中华人民共和国侵权责任法》第三十五条规定:“个人之间形成劳务关系,提供劳务一方因劳务造成他人损害的,由接受劳务一方承担侵权责任。提供劳务一方因劳务自己受到损害的,根据双方各自的过错承担相应的责任。”
  由于劳务关系法律没有直接作出定义,加上其与劳动关系甚至雇佣关系的特殊关系,为了明晰劳务关系,我们有必要先简单梳理一下它们的关系。(一)劳务关系与雇佣关系的关系。劳务关系与雇佣关系的关系在学术上争议较大,我不作评析;作为一个法律实务工作者,依据《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》关于“从事雇佣活动”的定义中“生产经营活动或其他劳务活动”,我们可以认为雇佣关系实际上是劳务关系的一种,二者是包容的关系。(二)劳务关系与劳动关系的关系。劳动关系其实是起源于雇佣关系的,也即意味着劳动关系起源于劳务关系。前面我们讲到,劳动关系是以劳动力为交易内容的。在资本主义社会以前,由于人身的隶属性,现代意义的劳动者实际上是与奴隶主、封建主直接不是单纯的劳动关系,而主要是财产所有关系;到了资本主义社会,才出现了劳动力作为交易内容的劳动关系。现代社会劳动关系之所以如此明确,是国家治理的需要;市场经济下,自然人和公司等经济实体是社会上最活跃的主体,统治者为了社会的安定,不得不对原本属于私法范畴的劳务关系运用更多公力进行干预,使其脱离传统民法的私法自治领域,渗入社会因素,进行社会法的管理。
  了解了劳动关系的起源,我们基本可以明晰,劳动关系与雇佣关系实际上都属于劳务关系的范畴,出于社会管理的需要,劳动关系被人为分离出,而公力不予过多干预的劳动力或劳动成果的交换关系,仍属于劳务关系。
(二)劳动关系的特征
  王全兴教授认为“劳务合同是一种以劳务为标的合同类型,它包括承揽合同、基本建设承包合同、运输合同、技术服务合同、委托合同、信托合同和居间合同等”;而狭义的劳务合同只包括雇佣合同。学理上通常认为,劳务关系是指提供劳务一方为接受劳务一方提供劳务服务,由接受劳务一方按照约定支付报酬而建立的一种民事权利义务关系。其强调的是劳动成果的交换。特征如下:(一)主体上。劳务关系的主体广泛,可以是自然人之间、自然人与单位之间,也可以是单位与单位之间。(二)从属性上。劳务关系的主体中,提供劳务成果一方与接受劳务成果一方没有隶属关系,更不需要成为接受劳务成果方的成员。(三)劳务关系中劳务提供方提供的是劳动成果,强调的是结果,而不是过程;甚至劳务关系中可以没有报酬作为对价。
三、劳动关系和劳务关系的区别
  史尚宽在区分二者时指出:“劳动法(亦称劳工法)上之劳动契约谓当事人之一方对于他方存在从属的关系,提供职业上之劳动力,而他方给付报酬之契约(劳动契约法一条)乃为特种之雇佣契约,可称为从属的雇佣契约”,并结合前面阐述,我们可以知道二者的区别如下:
(一)主体不同
劳动关系的主体是特定的,必须是符合法律规定的用人单位和劳动者。
劳务关系的主体相对广泛,自然人之间、自然人与单位之间甚至单位与单位之间均可成立劳务关系。
(二)从属性不同
劳动关系的从属性很强,劳动者必须成为用人单位的一员,将其劳动力与单位的生产资料相结合。
劳务关系的从属性很弱,双方是平等的权利义务主体,按照合同约定形式权利,履行衣物,劳务提供方提供的是劳务成果。
(三)国家法律的干预程度不同
劳动关系国家干预得程度很大,有专门的劳动法律制度进行规制;并且为了社会的稳定,对最低工资、工作时间和社会保险等社会责任作了渗入细致的管理。
劳务关系国家遵循私法自治原则,强调当事人双方的意思自治,只要当事人双方的约定不违反法律的强行性规定,不违反公序良俗,国家就不予干预,其权利义务的调整主要依据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》等法律规范。
(四)纠纷解决机制及法律依据不同
劳动关系中出现的纠纷,必须经过劳动仲裁等劳动争议解决途径;依据的是劳动法律规范。
劳务关系中出现的纠纷,可以直接向人民法院起诉;依据的是民法通则和合同法等法律规范。

  我国劳动关系与劳务关系间的复杂关系,是国家运用统治力量管理社会的过程中造成的;更与我国建国后三十年激进的经济发展思路有密切的关系。长期以来,劳资合流、政企不分,劳动者与企业间基本形成了行政关系,社会上不容许有闲杂人等,造成了劳务关系的远离;而劳动关系因为其所谓的资本主义色彩,法律也对其讳莫如深。
  劳动关系与劳务关系的关系明晰,不单是民法学家梁慧星认为的应将雇佣合同纳入到合同法进行规制那么简单的事情,它有其深层次的原因。比如,人事关系从本质上属于什么性质?人事关系中员工的权利仅仅依据《最高人民法院关于人民法院审理事业单位人事争议案件若干问题的规定》的程序规定能否真正得到实质救济?这都是需要解决的问题。这个问题的深层次原因与劳动关系、劳务关系的界限模糊原因基本同源。

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大连市渔港卫生监督检疫管理办法

辽宁省大连市人民政府


大连市渔港卫生监督检疫管理办法
大连市人民政府


第一章 总则
第一条 为加强对渔港的卫生监督管理,控制并消灭传染病源,防止传染病传播,保护人体健康,根据《中华人民共和国传染病防治法》及有关法律、法规,制定本办法。
第二条 凡在大连市辖区内对渔港和进出渔港的国内船舶、船员、渔民,以及对可能被传染病污染的随船货物、行李、食品等物品实施的卫生监督检疫管理,均应执行本办法。
第三条 市、县(市)、区卫生行政部门是渔港卫生监督检疫的主管部门。其所属卫生防疫站具体负责渔港卫生监督检疫工作。
各级公安、水产、交通、港务等部门,应积极配合卫生监督检疫部门做好渔港卫生监督检疫工作。
第四条 卫生监督检疫人员在执行公务时,应着装整齐,佩带“卫生检疫”臂章,出示“辽宁省渔港卫生检疫员证”,并向被监督、检疫者讲清执行公务的内容和要求。
各渔港、进出渔港的船舶及船员,必须接受卫生监督检疫机构的卫生监督和检疫以及对有关传染病的检测、查询、调查取证,并有权检举、揭发违反卫生监督检疫的行为。

第二章 卫生监督
第五条 卫生监督检疫机构应严格按照国家规定的卫生标准,对渔港和进出渔港的船舶以及随船船员和食品进行下列卫生监督检查和业务指导:
(一)对啮齿类动物、病媒昆虫的防除工作;
(二)食品、饮用水及其储存、供应、运输设备设施卫生状况;
(三)船员和从事食品、饮用水供应的从业人员的健康状况;
(四)垃圾、废物、污水、粪便、压舱水的处理;
(五)渔港、船舶有关卫生工作的措施、规章制度的建立、卫生人员的配备、卫生宣传教育和卫生知识的普及等情况。
第六条 各渔港的管理部门,应组织港区内有关部门和单位,加强对港区内的环境卫生管理,采取有效措施,积极防除,控制啮齿类动物、病媒昆虫,保持港区内基本无蚊、蝇、无鼠害。
第七条 渔船应设一名专职或兼职卫生员,备有常用医疗药品及消毒、杀虫、灭鼠药物,保证船舶无鼠、无蟑螂、无蚊蝇。
第八条 船员、渔民及在渔港内从事食品、饮用水供应、水产品生产加工的从业人员,应当每年进行一次健康检查,经检查合格者,由所在地卫生监督检疫机构发给健康证。

第三章 卫生检疫
第九条 我市船舶,进入渔港后或出港前,其船舶负责人均应持有关证件到渔港所在地卫生检疫机构申请检疫,经检疫合格后,领取市卫生防疫站统一印刷的卫生检疫合格证。外地船舶必须具有有效的检疫证件,方可办理进出渔港的签证。凡未经卫生检疫或经检疫不合格的船舶,其货
物不得装卸、人员不得离船、船舶不得离港。
第十条 渔船航行或作业时,发现传染病染疫人、染疫嫌疑人或船上有啮齿类动物不明原因死亡的,应立即驶进最近渔港检疫锚地,发出信号请求检疫。
第十一条 接受检疫的船舶、行李、货物、邮包、食物等物品有下列情况之一的,应当由卫生监督检疫人员实施消毒、除虫、除害或进行其他卫生处理。
(一)来自传染病疫区的;
(二)被传染病污染的;
(三)发现有与人类健康有关的啮齿类动物或病媒昆虫的。
第十二条 卫生监督检疫机构对传染病染疫人、染疫嫌疑人,除立即采取隔离、留验等必要措施外,还应尽快将病情报当地卫生行政主管部门,当地卫生行政主管部门应立即上报上一级卫生行政主管部门和当地人民政府。
第十三条 卫生监督检疫机构对已实施卫生检疫处理的船舶,认为达到卫生检疫标准要求的,应尽快签发卫生检疫合格证。

第四章 奖励与处罚
第十四条 对认真执行本办法,在渔港卫生检疫工作中做出显著成绩的单位和个人,由市及县(市)区卫生行政主管部门给予表扬和奖励。
第十五条 违反本办法的,由卫生监督检疫机构依据《中华人民共和国传染病防治法》、《中华人民共和国食品卫生法》及有关法律、法规的规定,给予行政处罚;对有造成传染病流行危险的,卫生行政主管部门在报请同级人民政府批准后,可采取强制措施进行处理;对引起甲类传染
病传播或有引起甲类传染传播严重危险,构成犯罪的,由司法部门依法追究刑事责任。
第十六条 卫生监督检疫机构及其工作人员违反本办法,弄虚作假、徇私舞弊的,由其主管部门或工作人员所在单位给予行政处分;情节严重构成犯罪的,由司法部门追究刑事责任。

第五章 附则
第十七条 本办法由大连市卫生局负责解释。
第十八条 本办法自发布之日起施行。




1994年1月25日

南充市住宅专项维修资金使用管理办法

四川省南充市人民政府办公室


南充市住宅专项维修资金使用管理办法

南府办发〔2010〕23号


南充市人民政府办公室关于印发《南充市住宅专项维修资金使用管理办法》的通知


各县(市、区)人民政府,市级相关部门:

为加强住宅专项维修资金的管理,保障住宅共用部位、共用设施设备正常使用,维护住宅专项维修资金所有权人的合法权益,维护社会和谐稳定,根据国务院《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)、《四川省住宅专项维修资金管理细则》(建设厅、财政厅〔2009〕21号)、《南充市贯彻<四川省住宅专项维修资金管理细则>实施办法》(南府办函〔2009〕244号)等法律法规,结合我市实际,制定了《南充市住宅专项维修资金使用管理办法》。现予以公布,请遵照执行。


二○一○年十二月九日


南充市住宅专项维修资金使用管理办法


第一章 总则


第一条 为加强住宅专项维修资金的使用管理,维护住宅专项维修资金所有权人的合法权益,保障住宅共用部位、共用设施设备正常使用,根据国务院《物业管理条例》,建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》,省建设厅、财政厅《四川省住宅专项维修资金管理细则》等法律法规的规定,制定本办法。

第二条 凡本市行政区域内按照有关规定统一归集并存入房屋维修资金专户的商品房、集资房、拆迁还房、售后公有住房的住宅专项维修资金使用,适用本办法。

第三条 市财政部门、房地产管理部门对住宅专项维修资金使用进行监督、指导。各县市房地产管理部门负责本辖区维修资金的使用管理,市房屋维修资金管理中心(简称管理机构,下同)具体负责市辖三区住宅专项维修资金的使用管理工作。维修资金的使用依法接受审计监督。

第四条 住宅专项维修资金的使用应当坚持方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则,做到公开、公平、公正和安全使用。

第五条 住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造,不得挪作他用。

第二章 使用范围



第六条 本办法所称住宅共用部位,是指由多个所有权人共同拥有、其主体承重结构部位和共同面积所构成的部位。一般包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、楼梯、屋顶等;户外墙面、共用门厅、楼梯间、电梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备,是指由多个所有权人共同拥有、并由其共有房屋的设施设备。一般包括供排水管、水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电线路、公用照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋。

第七条 紧急情况使用住宅专项维修资金的范围:

(一)屋面、外墙出现严重渗漏;

(二)楼体外墙饰面有脱落危险;

(三)楼地板、扶梯踏板断裂和阳台、晒台、扶梯的各种扶手、栏杆有脱落危险;

(四)专有部分外各类栏杆、围栏、铁门等有脱落危险;

(五)景观工程(如石桥、土丘等)出现坍塌;

(六)因水泵故障和进水管内水管爆裂造成停水;

(七)排水设施因坍塌、堵塞、漏水、爆裂等造成功能障碍;

(八)因线路故障而引起的停电和漏电;

(九)高压柜、环网柜及变压器等出现功能故障;

(十)电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害;

(十一)消防设施设备出现功能故障;

(十二)房屋安全鉴定机构鉴定为B、C级危房的;

(十三)其他共用部位及共用设施设备出现安全隐患,必须消除的。

第八条 禁止使用住宅专项维修资金的范围

(一)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担维修、养护的住宅共用部位、共用设施设备;

(二)依照国家法律法规或合同约定,应当由相关单位承担维修、保养的供水、供电、供气、通讯、有线电视等管线和设施设备;

(三)因为人为损坏的原因而造成住宅共用部位、共用设施设备维修、更新改造的,由责任人承担维修、养护费用;

(四)按照国家有关法律法规和规章规定,不能使用住宅专项维修资金的其它项目。

第三章 使用程序



第九条 维修资金的使用,应按以下程序办理:

(一)提出使用方案。业主委员会、相关业主根据住宅共用部位、共用设施设备现状及业主的意见,自行编制或者委托物业服务企业等相关单位编制住宅专项维修资金使用方案。使用方案应包括:维修工程施工方案及实施时间、工程预算书、维修施工单位的选择方式、工程合同、工程验收及决算方式、住宅专项维修资金的列支范围和分摊方式等;

(二)业主决策。住宅专项维修资金使用方案应当经资金列支范围内专有部分占相关建筑面积三分之二以上且占相关人数三分之二以上的业主书面同意,并在小区显著位置进行公示。

住宅专项维修资金使用方案可由工程造价咨询机构进行评估,其费用计入维修成本。

(三)选择施工单位。工程预算编制完成并经管理机构审核后,业主委员会、相关业主可自行或委托物业服务企业等相关单位通过招投标或者其他公开、公平、公正的方式选定维修施工单位。5万元以下的维修工程项目,业主委员会或相关业主(5户以上)可在管理机构网站公布的维修单位推荐名录中选定维修施工单位。5万元(含5万元)至10万元的维修工程项目应通过比选方式选定维修施工单位(参与比选的维修企业不少于3家),10万元以上的维修工程应通过招标方式选定维修施工单位。选择施工单位主要依据施工单位的资质、业绩、工程预算报价、工程质量、承诺保修等。维修施工单位应当具备独立法人资格并具有相关资质。

(四)审核备案。业主委员会、相关业主或其委托的物业服务企业、维修施工单位,持住宅专项维修资金使用方案、工程预算明细表、业主大会决议或业主书面签名等材料到房屋所在地维修资金管理机构办理维修资金使用备案,管理机构经现场勘查、审核,5个工作日内出具维修资金使用备案通知后,业主委员会、相关业主方可与维修施工单位签订工程承包合同。未取得使用备案通知擅自维修的,管理机构不得支付维修费用,擅自维修造成事故的,其责任由相关责任人承担。

(五)拔付工程款。取得维修资金使用备案通知的维修项目,维修单位应填写“住宅专项维修资金拨付备案表”,管理机构根据审核通过的工程承包合同的约定,经核准后按维修工程进度预拨付工程款,预付款不得超过预算金额的50%。

(六)竣工验收。工程竣工后,业主委员会、相关业主会同管理机构、施工单位、监理单位与业主代表,进行现场验收并形成书面验收意见。施工单位凭工程决算明细表、费用结算票据、工程验收合格证明等资料向管理机构备案。备案后,由管理机构拔付扣除质量保证金的剩余工程决算资金。

(七)质量保修。维修工程合同应当约定工程质量保证条款。工程质量保修期满后,由维修施工单位凭据业主委员会、相关业主的审核意见等相关资料,向管理机构提出申请并备案,管理机构方可拨付工程质量保证金。工程质量保证金为工程总额的5%。

维修工程质量按照国家法律法规和建设工程质量相关技术规范的规定执行。建筑区划内共用部位、共用设施设备维修工程的质量保修内容和期限,按建设部《房屋建筑工程质量保修办法》的规定在维修工程合同中明确约定。

第十条 发生危及房屋及人生财产安全等紧急情况,需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新改造的,相关责任人应及时维修。不及时维修的,管理机构应督促相关责任人、业主委员会或相关业主限期维修。已成立业主委员会的小区,由业主委员会提出维修资金紧急使用方案;未成立业主委员会的,由街道办事处(乡镇人民政府)或社区居民委员会指导相关业主提出维修资金紧急使用方案,报管理机构现场勘查并审核备案。维修资金紧急使用方案应在建筑区划内主要出入口显著位置进行公示并留存公示影像资料。维修结束经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意竣工验收或经管理机构现场查勘并审核,发生的维修费用从维修涉及范围内相关业主维修资金账户中列支并公示。

第十一条 维修资金工程决算金额超出预算金额20%或超出部分在1万元以上的,超出部分需按程序重新申报。维修资金实际发生额低于预拨款的,结余部分应及时交入维修资金帐户。

第十二条 管理机构根据建筑区划内共用部位、共用设施设备维修、更新、改造工程的要求,建立具有相关资质的工程造价咨询机构和施工单位的推荐名录并在维修资金管理机构网站公布,供业主委员会、相关业主或其委托的单位选择。

第十三条 申请人应当对申请备案材料的真实性、合法性、有效性负责,不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。

第十四条 维修资金使用的分摊,按下列规定进行:

(一)商品房之间使用维修资金的,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊;

(二)售后公有住房之间使用维修资金的,由相关业主和公有住房出售单位按照所交存维修资金的比例分摊。业主承担的部分,按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊;

(三)售后公有住房与商品房之间使用维修资金的,先按照建筑面积比例分摊到各相关物业后,再按本条(一)、(二)款的原则分摊;

(四)共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的,开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅、非住宅或者公有住房的建筑面积,分摊维修和更新、改造费用。

第十五条 共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用按照以下规定列支:

(一)涉及整个建筑区划共用的,在该区划全体业主维修资金账户中列支;

(二)涉及单幢或部分建筑物共用的,从相关受益业主的维修资金账户中列支;

(三)维修资金未分摊到户的小区,使用金额在小区帐户中列支。



第四章 监督管理



第十六条 房屋主体结构因损坏影响住用安全的,经业主委员会或者相关业主申请,房屋安全鉴定机构对房屋主体结构进行鉴定,鉴定费用计入维修成本。

第十七条 维修、更新改造工程,业主委员会可聘请监理单位实施房屋修缮工程质量监理,监理费用计入维修成本,未聘请监理单位的,由业主委员会或相关业主自行组织监督。

第十八条 业主对维修、更新改造费用有疑义的,业主委员会、维修企业应提供详细资料并负责解释;仍有疑义的可委托专业中介机构进行复核;委托费用由委托方垫支,后由责任方支付。维修资金使用过程中引起的重大纠纷,当事方可申请调解,也可向人民法院提起诉讼。

第十九条 在施工过程中,业主、房屋使用人及相邻人应当给予配合,不得阻扰正常施工。业主委员会应当做好解释、协调工作。

因工程施工造成业主房屋自用部位损坏的,应当修复或者给予合理补偿,费用计入维修成本。

第二十条 在施工过程中,施工企业应当文明施工,减少噪音,防止污染。业主委员会应当对工程的工期、质量进行监督,对违反施工操作规程及扰民的行为应及时制止。

第二十一条 住宅专项维修资金的使用应增强透明度,不得暗箱操作。维修工程预(决)算明细表、业主签字等申报资料必须在小区醒目位置公示5天,并留存影像资料,小区维修公告、招标(比选)公告、资金使用金额需在管理机构网站上公示。

第二十二条 管理机构应加强维修资金使用过程的监督管理,开通维修资金使用网上申报绿色通道,同时开设网络及电话举报热线。

第五章 附则



第二十三条 住宅共用部位、共用设施设备在保修期内,因不可抗拒的原因造成损坏需要维修、更新、改造的,可以按本办法使用住宅专项维修资金。

第二十四条 业主委员会、物业服务企业、维修施工单位挪用、骗取住宅专项维修资金的,由管理机构追回挪用的住宅专项维修资金,没收违法所得,并处挪用金额两倍(含两倍)以下的罚款,构成犯罪的,依法追究直接负责的主要人员和其他直接责任人的刑事责任。

物业服务企业、维修施工单位挪用住宅专项维修资金,情节严重的,除按前款规定予以处罚外,还应吊销资质证书。

管理机构挪用住宅专项维修资金的,由主管部门追回挪用的住宅专项维修资金,对责任人员依法给予处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第二十五条 本办法自公布之日起施行。

第二十六条 本办法由市房地产管理局负责解释。