您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律论文 »

上海房地产买卖合同示范文本起草的要点/奚正辉律师

作者:法律资料网 时间:2024-07-11 16:57:19  浏览:8220   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
上海房地产买卖合同示范文本起草的要点

奚正辉


补充条款

一.双方承诺

1.本合同签署前任何协议包括口头约定与本合同相抵触的,以本合同为准。

2.本补充条款与合同正文条款不一致的,以本补充条款为准。本补充条款与合同附件不一致的,以本补充条款为准。

3.甲方承诺本合同项下转让的房地产,无抵押、无租赁、无查封、无法律、法规规定禁止或限制转让的情形。若有抵押、查封、及其他禁止或限制转让的情形的,甲方必须在转移登记前解除限制,否则甲方承担逾期办理转移登记的违约责任。若有租赁,甲方必须在交房前解除租赁,否则甲方承担逾期办理交房的违约责任。

4.甲方承诺房地产无权利瑕疵与纠纷,若因此导致房地产不能办理转移登记或交房,甲方根据本合同的约定承担违约责任。

5.甲方承诺房地产内没有户口,若有应于交房前迁出,若逾期迁出,每逾期一日向乙方赔偿总房款的万分之一。

6.甲方应保管好房地产权证密码纸,若因为甲方遗忘密码,导致转移登记逾期,甲方根据本合同的约定承担违约责任。

7.双方保证按本合同约定严格履行自己的义务,若遇到合同未约定事项,双方应本着诚实信用的原则友好协商解决,以保证房地产交易顺利完成。

二.转移登记(送件)

1.双方于买卖合同签订后45日内,备齐材料共同到房地产所在地的房地产交易中心办理转移登记与抵押登记。若与正文条款第六条第一款有抵触,以本条约定的日期为准。

2.若因为财税部门审?的原因,导致双方不能按上条约定的日期办理转移登记,则双方办理转移的登记日期顺延到财税部门出具税单后的2日内。

三.房地产交付

1.甲方收到所有房款后3日内办理交房手续。甲有权提前交房,但必须提前2日通知乙方,乙方不得拒绝。若与正文条款第四条有抵触,以本条约定的日期为准。

2.双方交房应该签署《房地产交接书》,查验房地产,并结清相关的费用。乙方根据本合同约定的内容查验房地产确认无误后且双方签署《房地产交接书》的当日向甲方支付尾款。

3.由于本合同转让的房地产是二手房,有较长的房龄,双方同意按现状交付房地产,甲方不承担维修责任,但甲方在交房前不得拆除房地产的固定装修及设备。

4.该房屋内的燃气初装费及维修基金已包含在房地产转让价格内,甲方应于完成房屋交验手续后5个工作日内配合乙方至有关部门办理变更手续,变更费用由乙方承担。

5.交房前发生的物业管理费、水、电、燃气、电讯、垃圾清运费等费用由甲方承担,之后发生的前述费用由乙方承担。

6.本合同涉及的房地产交房、转移占有、交房具有相同的法律含义,是指甲方将房地产实际交付给乙方占有,并将房屋钥匙交付给乙方。

四.交易税费的支付

1.本次交易过程所涉及的交易税费,由双方按规定各自承担。甲方承担包括但不限于交易手续费、营业税及附加、个人所得税、土地增值税;乙方承担包括但不限于契税、交易手续费、权属登记费、配图费。本合同的工本费、公证费、律师费由双方各半承担。

2.双方实际应缴纳的税费,以政府部门开具的单据为准。

3.若因为乙方逾期办理,导致双方不能于2009年12月31日前办理转移登记,甲方因此增加的税费,由乙方承担。
下载地址: 点击此处下载

证监会、银监会关于规范上市公司对外担保行为的通知

中国证券监督管理委员会 中国银行业监督管理委员会


证监会、银监会关于规范上市公司对外担保行为的通知

证监发[2005]120号


各上市公司,各银行业金融机构:

为规范上市公司对外担保行为和银行业金融机构审批由上市公司提供担保的贷款行为,有效防范上市公司对外担保风险和金融机构信贷风险,根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《中华人民共和国银行业监督管理法》和《中华人民共和国担保法》等法律、法规的规定,现就上市公司对外担保有关问题通知如下:

一、规范上市公司对外担保行为,严格控制上市公司对外担保风险

(一)上市公司对外担保必须经董事会或股东大会审议。

(二)上市公司的《公司章程》应当明确股东大会、董事会审批对外担保的权限及违反审批权限、审议程序的责任追究制度。

(三)应由股东大会审批的对外担保,必须经董事会审议通过后,方可提交股东大会审批。须经股东大会审批的对外担保,包括但不限于下列情形:

1、上市公司及其控股子公司的对外担保总额,超过最近一期经审计净资产50%以后提供的任何担保;

2、为资产负债率超过70%的担保对象提供的担保;

3、单笔担保额超过最近一期经审计净资产10%的担保;

4、对股东、实际控制人及其关联方提供的担保。

股东大会在审议为股东、实际控制人及其关联方提供的担保议案时,该股东或受该实际控制人支配的股东,不得参与该项表决,该项表决由出席股东大会的其他股东所持表决权的半数以上通过。

(四)应由董事会审批的对外担保,必须经出席董事会的三分之二以上董事审议同意并做出决议。

(五)上市公司董事会或股东大会审议批准的对外担保,必须在中国证监会指定信息披露报刊上及时披露,披露的内容包括董事会或股东大会决议、截止信息披露日上市公司及其控股子公司对外担保总额、上市公司对控股子公司提供担保的总额。

(六)上市公司在办理贷款担保业务时,应向银行业金融机构提交《公司章程》、有关该担保事项董事会决议或股东大会决议原件、刊登该担保事项信息的指定报刊等材料。

(七)上市公司控股子公司的对外担保,比照上述规定执行。上市公司控股子公司应在其董事会或股东大会做出决议后及时通知上市公司履行有关信息披露义务。

二、规范银行业金融机构贷款担保审批行为,有效防范银行业金融机构发放由上市公司提供担保的贷款风险

(一)各银行业金融机构应当严格依据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国公司法》、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》等法律法规,加强对由上市公司提供担保的贷款申请的审查,切实防范相关信贷风险,并应及时将贷款、担保信息登录征信管理系统。

(二)各银行业金融机构必须依据本《通知》、上市公司《公司章程》及其他有关规定,认真审核以下事项:

1、由上市公司提供担保的贷款申请的材料齐备性及合法合规性;

2、上市公司对外担保履行董事会或股东大会审批程序的情况;

3、上市公司对外担保履行信息披露义务的情况;

4、上市公司的担保能力;

5、贷款人的资信、偿还能力等其他事项。

(三)各银行业金融机构应根据《商业银行授信工作尽职指引》等规定完善内部控制制度,控制贷款风险。

(四)对由上市公司控股子公司提供担保的贷款申请,比照上述规定执行。

三、加强监管协作,加大对涉及上市公司违规对外担保行为的责任追究力度

(一)中国证监会及其派出机构与中国银监会及其派出机构加强监管协作,实施信息共享,共同建立监管协作机制,共同加大对上市公司隐瞒担保信息、违规担保和银行业金融机构违规发放贷款等行为的查处力度,依法追究相关当事人的法律责任。

(二)上市公司及其董事、监事、经理等高级管理人员违反本《通知》规定的,中国证监会责令其整改,并依法予以处罚;涉嫌犯罪的,移送司法机关予以处理。

(三)银行业金融机构违反法律、法规的,中国银监会依法对相关机构及当事人予以处罚;涉嫌犯罪的,移送司法机关等措施追究法律责任。



四、其他

(一)各上市公司应当按照上述规定,修订和完善《公司章程》;各银行业金融机构应将上市公司对外担保纳入统一授信管理,严格按照有关规定进行审批和管理。

(二)本《通知》所称“银行业金融机构”,按《中华人民共和国银行业监督管理法》规定执行。所称“对外担保”,是指上市公司为他人提供的担保,包括上市公司对控股子公司的担保。所称“上市公司及其控股子公司的对外担保总额”,是指包括上市公司对控股子公司担保在内的上市公司对外担保总额与上市公司控股子公司对外担保总额之和。

(三)金融类上市公司不适用本《通知》规定。

(四)《关于上市公司为他人提供担保有关问题的通知》(证监公司字[2000]61号)、《关于规范上市公司与关联方资金往来及上市公司对外担保若干问题的通知》(证监发[2003]56号)中与本《通知》规定不一致的,按本《通知》执行。

五、本《通知》自2006年1月1日起施行。




教育部关于印发《义务教育学校校长专业标准》的通知

教育部


教育部关于印发《义务教育学校校长专业标准》的通知


教师[2013]3号



各省、自治区、直辖市教育厅(教委),新疆生产建设兵团教育局:

  为贯彻党的十八大精神,落实教育规划纲要和《国务院关于加强教师队伍建设的意见》(国发〔2012〕41号),构建教师队伍建设标准体系,建设高素质义务教育学校校长队伍,教育部研究制定了《义务教育学校校长专业标准》(以下简称《专业标准》),现印发给你们,请结合实际认真贯彻执行。

  《专业标准》是国家对义务教育学校合格校长专业素质的基本要求。各地教育行政部门、有关高等学校以及校长培训机构要把贯彻落实《专业标准》作为加强义务教育学校校长队伍建设的重要任务和举措,认真制订工作方案和具体措施,精心组织实施,务求取得实效。要采取多种形式组织开展《专业标准》专题学习活动,帮助广大义务教育学校校长准确理解《专业标准》的基本理念,全面把握《专业标准》的内容要求,把《专业标准》作为开展学校管理、提升专业发展水平的行为准则。要将《专业标准》作为义务教育学校校长管理的重要依据,进一步完善校长任职资格条件和考核评价指标。要依据《专业标准》调整校长培训课程计划,编写校长培训教材,将《专业标准》作为义务教育学校校长培训的重要内容。

  各地教育行政部门、有关高等学校以及校长培训机构学习宣传和贯彻落实《专业标准》情况要及时报送我部教师工作司。

  附件:义务教育学校校长专业标准.doc
http://www.moe.gov.cn/ewebeditor/uploadfile/2013/02/26/20130226143634176.doc



教育部

2013年2月4日




附件

义务教育学校校长专业标准

    为促进义务教育学校校长专业发展,建设高素质义务教育学校校长队伍,深入推进义务教育均衡发展,根据教育法和义务教育法,特制定本标准。
   校长是履行学校领导与管理工作职责的专业人员。本标准是对义务教育学校合格校长专业素质的基本要求,是制定义务教育学校校长任职资格标准、培训课程标准、考核评价标准的重要依据。

一、基本理念
    (一)以德为先。
   坚持社会主义办学方向,贯彻党和国家的教育方针政策,将社会主义核心价值体系融入学校教育全过程,依法履行法律赋予的权利和义务;热爱教育事业和学校管理工作,具有服务国家、服务人民的社会责任感和使命感;履行职业道德规范,立德树人,为人师表,公正廉洁,关爱师生,尊重师生人格。
    (二)育人为本。
    坚持育人为本的办学宗旨,把促进每个学生健康成长作为学校一切工作的出发点和落脚点,扶持困难群体,推动平等接受教育;遵循教育规律,注重教育内涵发展,始终把全面提高义务教育质量放在重要位置,使每个学生都能接受有质量的义务教育;树立正确的人才观和科学的质量观,全面实施素质教育,为每个学生提供适合的教育,促进学生生动活泼地发展。
    (三)引领发展。
    校长作为学校改革发展的带头人,担负着引领学校和教师发展,促进学生全面发展与个性发展的重任;将发展作为学校工作的第一要务,秉承先进教育理念和管理理念,建立健全学校各项规章制度,完善学校目标管理和绩效管理机制,实施科学管理、民主管理,推动学校可持续发展。
    (四)能力为重。
    将教育管理理论与学校管理实践相结合,突出学校管理的实践能力和创新能力;不断提高与完善规划学校发展、营造育人文化、领导课程教学、引领教师成长、优化内部管理和调适外部环境等方面的能力;坚持实践、反思、再实践、再反思,强化专业能力提升。
    (五)终身学习。
    牢固树立终身学习的观念,将学习作为改进工作的不竭动力;优化知识结构,提高自身科学文化素养;与时俱进,及时把握国内外教育改革与发展的趋势;注重学习型组织建设,使学校成为师生共同学习的家园。

二、基本内容

专业
职责 专业要求







展 专业理解与认识 1.明确学校办学定位,履行实施义务教育的工作使命,保障适龄儿童、少年平等接受有质量的义务教育,着力保障农民工子女、残疾儿童少年、家庭经济困难学生的受教育权利。
2.注重学校发展的战略规划,凝聚师生智慧,建立学校发展共同目标,形成学校发展合力。
3.尊重学校传统和学校实际,提炼学校办学理念,办出学校特色。
专业知识与方法 4. 熟悉国家的法律法规、教育方针政策和学校管理的规章制度。
5. 把握国内外学校改革和发展的基本趋势,学习借鉴优秀校长办学的成功经验。
6. 掌握学校发展规划制定、实施与测评的理论、方法与技术。
专业能力与行为 7. 诊断学校发展现状,及时发现和研究分析学校发展面临的主要问题。
8. 组织社区、家长、教师、学生多方参与制订学校发展规划,确立学校中长期发展目标。
9.落实学校发展规划,制订学年、学期工作计划,指导教职工制定具体行动方案,并提供人、财、物等条件支持。
10. 监测学校发展规划的实施,根据实施情况修正学校发展规划,调整工作计划,完善行动方案。
专业
职责 专业要求








专业理解与认识 11. 把德育工作摆在素质教育的首要位置,全面加强学校德育体系建设。
12. 将学校文化建设作为学校德育工作的重要方面,重视学校文化潜移默化的教育功能,把文化育人作为办学治校的重要内容与途径。
13. 热爱祖国优秀传统文化,充分发挥优秀传统文化的时代意义与教育价值,重视地域文化的重要作用。
专业知识与方法 14. 广泛涉猎自然科学与人文社会科学知识,具有良好的艺术修养和相应的艺术欣赏与表现的知识。
15. 了解校园文化建设的基本理论,掌握促进优秀文化融入学校教育的方法和途径。
16. 掌握不同年龄阶段学生思想品德形成和健康心理发展的特点与规律,了解学生思想与品行养成过程及其教育方法。
专业能力与行为 17. 绿化、美化校园环境,精心营造人文氛围,建设优良的校风、教风、学风,设计体现学校特点和教育理念的校训、校歌、校徽、校标。
18. 精心设计和组织艺术节、科技节等校园文化活动,充分利用好重大节庆日、传统节日等有特殊意义的日子以及学校组织特有的仪式,开展主题教育活动。
19. 建设绿色健康的校园信息网络,向师生推荐优秀的精神文化作品和先进模范人物,努力防范不良的流行文化、网络文化和学校周边环境对学生的负面影响。
20.凝聚学校文化建设力量,发挥教师、学生及社团的主体作用,为共青团、少先队、学生社团、班集体活动开展提供必要条件,保证活动时间。
专业
职责 专业要求







学 专业理解与认识 21.坚持面向全体学生,因材施教,全面提高教育教学质量。
22.尊重教育教学规律,注重培养学生的责任意识、创新精神和实践能力。
23. 尊重教师的教学经验和智慧,积极推进教学改革与创新。
专业知识与方法 24. 掌握学生不同发展阶段的培养目标和课程标准。
25. 了解课程编制、课程开发与实施、课程评价的相关知识和教材、教辅使用的政策以及国内外课程教学改革的经验。
26. 掌握课堂教学以及教育信息技术应用的一般原理与方法。
专业能力与行为 27. 有效统筹国家、地方、学校三级课程,确保国家课程、地方课程的落实,推动校本课程的开发与实施,为学生提供丰富多样的课程教学资源。
28. 认真落实义务教育课程标准,切实减轻学生过重课业负担,不得随意提高课程难度,不得挤占体育、音乐、美术及少先队活动等课程的课时,确保学生每天一小时校园体育活动。
29.建立听课与评课制度,深入课堂听课并对课堂教学进行指导,每学期听课不少于地方教育行政部门规定的课时数量。
30.积极组织开展教研活动和教学改革,建立完善促进学生全面发展的教育教学评价制度,不片面追求学生考试成绩和升学率。
专业
职责 专业要求







长 专业理解与认识 31. 教师是学校改革发展最宝贵的人力资源,尊重、信任、团结和赏识每一位教师。
32. 校长是教师专业发展的第一责任人,将学校作为教师实现专业发展的主阵地。
33. 尊重教师专业发展的规律,激发教师发展的内在动力。
专业知识与方法 34. 把握教师职业素养要求,明确教师的权利与义务。
35. 掌握教师专业发展的理论以及指导教师开展教育教学实践与研究的方法。
36. 掌握学习型组织建设的方法以及激励教师主动发展的策略。
专业能力与行为 37. 建立健全教师专业发展的制度,推行校本教研,完善教研训一体的机制,落实每位教师五年一周期不少于360学时的培训要求。
38. 关注每一位教师的发展,指导教师根据自身发展特点制定专业发展计划,加强青年教师培养,支持教师轮岗交流,推进信息技术在教师专业发展中的应用。
39. 扎实开展师德师风教育,落实教师职业道德规范要求,严禁教师体罚或变相体罚学生,严禁教师从事有偿补课。
40. 维护和保障教师合法权益和待遇,关爱教师身心健康,建立优教优酬的激励制度。
专业
职责 专业要求







理 专业理解与认识 41. 坚持依法治校,自觉接受师生员工和社会的监督。
42. 崇尚以德立校,处事公正、严格律己、廉洁奉献。
43. 倡导民主管理和科学管理,坚持教书育人、管理育人、服务育人。
专业知识与方法 44. 把握国家相关政策对校长的职责定位和工作要求。
45. 掌握学校管理的基本理论与方法,了解国内外学校管理的变化趋势。
46. 熟悉学校人事财务、资产后勤、校园网络、安全保卫与卫生健康等管理实务。
专业能力与行为 47. 形成学校领导班子的凝聚力,认真听取党组织对学校重大决策的意见,充分发挥党组织的政治核心作用。
48. 尊重和支持教职工代表大会参与学校管理的民主权利,定期向教职工代表大会报告工作,实行校务会议等管理制度。
49. 建立健全学校人事、财务、资产管理等规章制度,提高学校管理规范化水平,不得违反国家规定收取费用,不得以向学生推销或者变相推销商品、服务等方式谋取利益。
50. 努力打造平安校园,建立和完善学校各种应急管理机制,定期实施安全演练,正确应对和妥善处置学校突发事件。
专业
职责 专业要求







境 专业理解与认识 51. 坚持把服务社会(社区)作为学校的重要功能,勇于承担社会责任。
52. 坚持把合作共赢作为学校对外关系准则,积极开展校内外合作与交流。
53. 坚信学校与家庭、社会(社区)的良性互动是办学水平的重要体现。
专业知识与方法 54. 掌握学校公共关系及家校合作的理论与方法。
55. 了解所在社区、学生家庭的基本情况,积极获取与学生成长、学校发展相关的信息。
56. 熟悉各级各类社会公共服务机构的教育功能。
专业能力与行为 57.优化外部育人环境,努力争取社会(社区)的教育资源对学校教育的支持。
58. 充分发挥家长委员会支持学校工作的积极作用,引导社区和有关专业人士参与学校管理和监督,接受改进学校工作的合理建议。
59. 建立健全家校合作育人机制,建立教师家访制度,通过家长学校、家长会、家长开放日等形式,指导和帮助家长了解学校工作情况和学生身心发展特点,掌握科学育人方法。
60. 积极发挥学校在社区建设中的作用,鼓励并组织学校师生参与服务社会(社区)的有益活动。

三、实施要求
   (一)本标准适用于国家和社会力量举办的全日制义务教育学校的正、副校长。幼儿园园长、普通高中、中等职业学校校长专业标准另行制定。鉴于全国不同地区的差异,各省、自治区、直辖市教育行政部门可以依据本标准制定符合本地区实情的实施意见。本标准可在执行的过程中逐步完善。
    (二)各级教育行政部门要将本标准作为义务教育学校校长队伍建设和校长管理的重要依据。根据教育改革发展的需要,充分发挥本标准引领和导向作用,制定义务教育学校校长队伍建设规划,严格义务教育学校校长任职资格标准,完善义务教育学校校长选拔任用制度,推行校长职级制,建立义务教育学校校长培养培训质量保障体系,形成科学有效的义务教育学校校长队伍建设与管理机制,为实现义务教育均衡发展提供制度保障。
    (三)有关高等学校和校长培养培训机构要将本标准作为义务教育学校校长培养培训的主要依据。重视义务教育学校校长职业特点,加强相关学科和专业建设。根据义务教育学校校长发展阶段的不同需求,完善培养培训方案,科学设置校长培养培训课程,改革教育教学方式。注重校长职业理想与职业道德教育,增强校长教书育人、管理育人的责任感和使命感。加强校长培养培训的师资队伍建设,开展校长专业成长的科学研究,促进校长专业发展。
    (四)义务教育学校校长要将本标准作为自身专业发展的基本准则。制定自我专业发展规划,爱岗敬业,增强专业发展自觉性;大胆开展学校管理实践,不断创新;积极进行自我评价,主动参加校长培训和自主研修,不断提升专业发展水平,努力成为教育教学和学校管理专家。