贷款未经批准买方应要承担违约责任
【案情介绍】
2005年3月5月，张某与李某签订了《上海市房地产买卖合同》，张某将上海市长宁区某处的两房两厅的房屋出售给李某。合同约定：签约当日支付首付款人民币40万元，贷款支付人民币60万元。合同签订时，银行的信贷员也在场，并且告知双方60万贷款没问题。经审批，银行最终没有同意李某的贷款申请，李某也无力支付60万元房款。因政府对房产市场的宏观调控，现在该房屋的市场价格已经没有100万元，所以张某要求继续履行合同。
【法律分析】
因政府对房产市场的宏观调控，银行贷款的政策也越来越严格，像上述案例发生银行不批贷款的情形在目前具有一定的普遍性，所以也有必要把该案例拿出来分析一下。
一、李某是否可因不可抗力而解除合同
合同解除是指在合同有效成立之后，没有履行或没有履行之前，当事人双方通过协议或者一方行使约定或法定解除权的方式，使当事人设定权利义务关系终止的行为。根据《合同法》的规定，合同解除分为：协商解除、约定解除和法定解除。
可以行使法定解除的情形有：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
根据上述案例，合同既没有约定解除，也达不成协商解除，只能套用法定解除。李某所能引用的法定解除理由是：因不可抗力致使不能实现合同目的。申请银行贷款未获批准，是否构成不可抗力？根据《合同法》第117条第2款：本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。即构成不可抗力须同时满足四个条件：1、不能预见，2、不能避免，3、不能克服，4、客观情况。通常不可抗力的情形有：天灾、火灾、战争、罢工、政府行为等。不可抗力的范围只能是一个大致的，不可抗力的判断只能是具体的，不可能盖棺定论，一成不变。但为了保证合同的稳定性和交易的安全性，不可抗力解除合同的情形是非常严格而且狭小。其实从某种角度而言，不可抗力就是指上述列举的天灾、火灾、战争、罢工、政府行为，为大家所公认的情形。若李某以银行未经批准贷款构成不可抗力起诉解除合同并要求免责，在审判实践中，是很难获得支持。
二、李某是否可因第三人原因而解除合同
李某因银行贷款未获批准，而造成不能支付房款，是否可以解除合同。对李某而言，贷款未获批准是李某不能预料的，也不可归责于李某，完全是由于银行的原因，造成李某履约不能，对此李某是没有过错的，让一个没有过错的人来承担违约责任则显失公平。
但是根据我国法律的规定，违约责任的归责原则是严格责任原则，不以主观过错为要件，只要李某有违约行为，就要承担违约责任。其次根据《合同法》第121条的约定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方与第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照合同约定解决。很明显目前的法律而言，因第三人银行而造成的李某违约，李某依旧要向张某承担违约责任，李某更不具有解除合同的权利。李某是否有权向银行追偿，则要根据双方之间的约定或法律的规定。
三、李某是否可因情事变更而解除合同
所谓情事变更，是指在合同订立后，因发生订立合同时当事人不能预见并且不能克服的情况，改变了订立合同时的基础，使合同的履行失去意义或者履行合同使合同当事人之间的利益重大失衡的情形。使用情事变更原则的要件：1、须有情事变更的事实；2、情事变更须发生在合同成立后履行完毕前；3、须情事变更的发生不可归责于当事人；4、须情事变更是当事人缔约时所不能预见的；5、须情事变更使履行合同显示公平。理论上说：在违约责任与免责之外，尚有因合同变更或解除而不构成违约责任的领域，情事变更就属于该领域。在《合同法》草案曾设有情事变更原则的条款，只是《合同法》正式出台前未予保留。
《合同法》之所以没有规定情事变更原则，其中有一个重要的理由是情事变更与商业风险很难区分。其实二者还是有很多不同之处：1、商业风险属于从事商业活动所固有的风险，作为合同成立基础的客观情况的变化未达到异常的程度；而作为情事变更则是作为合同成立基础的环境发生了异常的变动。2、商业风险，法律推定当事人有所预见、并且能预见；对情事变更，当事人未预见到，也不能预见。3、商业风险所带来的损失，可归责于当时人；而情事变更则不可归责于当事人。4、商业风险的后果由当事人承担不会造成明显不公平；而情事变更的后果由当事人承担则显失公平。
签约时可以获得贷款，签约后由于贷款政策变动，导致贷款不能获得银行审批，改变了订立买卖合同时的基础，造成合同履行困难，应该属于情事变更的情形。因为贷款政策的变动，是李某不能预见的，而且不可归责于李某，理应属于情事变更的范围。若贷款的政策没有变化，由于李某个人的资信不足，导致银行没有批准贷款申请，这显然要归责于李某，因而也不构成情事变更，不能免责。
从理论上说，若构成情事变更，则先有当事人协商，协商不成，则请求法院变更或解除合同，并且可以免责。
总而言之，因为情势变更在我国还没有被完全采纳，李某因银行贷款未获批准，理应向张某承担违约责任。建议在签订《房地产买卖合同》时，作为卖方应该要求若买方在银行贷款未获批准应该在多少天内补足；作为买方则要考虑清楚，若银行贷款未获批准或贷款成数下降，则是否有能力补足，或在征得卖方同意的前提下约定：若买方银行贷款未获批准，买方可以解除合同并不承担违约责任。
奚正辉 律师 网址：www.joinwaylawfirm.com
宁夏回族自治区实施《中华人民共和国未成年人保护法》办法
宁夏回族自治区人大常委会
宁夏回族自治区人民代表大会常务委员会公告
第七十六号
《宁夏回族自治区实施〈中华人民共和国未成年人保护法〉办法》已由宁夏回族自治区第十届人民代表大会常务委员会第十八次会议于2010年7月30日修订通过，现将修订后的《宁夏回族自治区实施〈中华人民共和国未成年人保护法〉办法》公布，自2010年9月1日起施行。
宁夏回族自治区人民代表大会常务委员会
二〇一〇年七月三十日
宁夏回族自治区实施《中华人民共和国未成年人保护法》办法
（1996年2月14日宁夏回族自治区第七届人民代表大会常务委员会第十七次会议通过 根据2006年3月31日宁夏回族自治区第九届人民代表大会常务委员会第二十一次会议《关于修改〈宁夏回族自治区矿产资源管理条例〉等12件地方性法规的决定》修正 2010年7月30日宁夏回族自治区第十届人民代表大会常务委员会第十八次会议修订）
第一章 总 则
第一条 为了保护未成年人身心健康，保障未成年人合法权益，促进未成年人在品德、智力、体质等方面全面发展，根据《中华人民共和国未成年人保护法》和有关法律、法规，结合自治区实际，制定本办法。
第二条 保护未成年人是国家机关、武装力量、政党、社会团体、企业事业组织以及城乡基层群众性自治组织、未成年人的监护人和其他成年公民的共同责任。
开展未成年人保护工作，应当坚持尊重未成年人人格尊严、教育与保护相结合以及适应未成年人身心发展规律和特点的原则。
任何组织和个人对侵犯未成年人合法权益的行为都有权制止，或者向有关部门报告、检举和控告。
第三条 县级以上人民政府应当建立健全未成年人保护工作机制，依法设立未成年人保护工作的机构，负责协调、指导、监督有关部门做好未成年人保护工作。
未成年人保护工作的具体机构由自治区人民政府规定。
乡(镇)人民政府、街道办事处应当有专(兼)职人员负责未成年人保护工作。
第四条 共产主义青年团、妇女联合会、工会等有关社团组织，按照各自职责，协助各级人民政府以及有关国家机关做好未成年人保护工作，维护未成年人的合法权益。
第五条 县级以上人民政府应当将未成年人保护工作纳入国民经济和社会发展总体规划和年度计划，将未成年人保护工作所需经费纳入本级财政预算。
鼓励社会组织和个人为开展未成年人保护工作提供捐赠和资助。
第六条 各级人民政府和有关部门对保护未成年人有显著成绩的组织和个人，给予表彰和奖励。
第二章 家庭保护
第七条 父母或者其他监护人应当创造良好、和睦的家庭环境，保护未成年人的身心健康和人身安全，尊重和保障未成年人在生存发展及教育保护等方面享有的权利，依法履行对未成年人的监护职责和抚养义务。
父母或者其他监护人应当保证未成年人必要的物质和医疗保健条件，保障未成年人的休息和娱乐时间。
第八条 父母或者其他监护人应当以健康的思想、良好的品行和适当的方法教育和影响未成年人。
父母或者其他监护人应当关心未成年人的学习、生活和交往情况，关注未成年人不同年龄阶段的生理、心理变化和思想道德状况，传授家庭生活、社会生活的知识和技能，教育未成年人养成良好的行为习惯和道德品质，引导未成年人参与家庭劳动、社会公益活动等有益身心健康的活动。
第九条 父母或者其他监护人应当预防和制止未成年人的下列行为：
（一）偷窃、破坏公私财物；
（二）赌博、吸毒；
（三）携带危险物品、打架斗殴、辱骂他人；
（四）吸烟、酗酒、旷课、夜不归宿、离家出走、沉迷网络；
（五）观看、阅读、收听、收集或者传播含有危害国家安全、淫秽、色情、暴力、邪教、迷信等内容的影视节目、音像制品、图书、报刊、电子出版物和网络信息等；
（六）进入不适宜未成年人活动的场所；
（七）其他不良行为。
第十条 父母或者其他监护人不得有下列行为：
（一）放任、迫使义务教育阶段的未成年人失学、辍学；
（二）为未成年人订立婚约、允许或者迫使未成年人结婚；
（三）强迫未成年人参加有害其身心健康的活动；
（四）对未成年人实施家庭暴力，歧视、虐待、伤害、遗弃未成年人；
（五）教唆、诱骗、胁迫、纵容或者包庇未成年人违法犯罪；
（六）其他不履行对未成年人的监护职责和抚养义务、侵害未成年人合法权益或者影响其健康成长的行为。
第十一条 父母因外出务工或者其他原因不能对未成年人履行监护职责的，应当委托有监护能力的其他成年人代为监护。接受委托的监护人，应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益。
委托监护的，委托人应当将委托监护情况告知未成年人所在学校、居民委员会或者村民委员会。
第三章 学校保护
第十二条 学校和教师应当全面贯彻国家教育方针，严格执行国家教育行政部门规定的教育教学大纲和课程设置，关心未成年学生的身心健康，减轻学生课业负担，促进未成年学生在品德、智力、体质等方面全面发展。
第十三条 学校应当在教育教学活动以及组织学生参加文化、艺术、娱乐、体育、科技、社会实践等集体活动中，注重培养未成年学生独立思考能力、创新能力和实践能力。
第十四条 学校和教师不得有下列行为：
（一）拒收应当接受义务教育的未成年人入学；
（二）违反国家规定向未成年学生收取费用；
（三）以各种形式设重点班和非重点班；
（四）在义务教育阶段公开未成年学生的学习成绩排名；
（五）在义务教育阶段举行或者变相举行与入学挂钩的选拔考试或者测试；
（六）随意责令未成年学生停课；
（七）歧视品行有缺点、学习有困难的未成年学生；
（八）对未成年学生实施体罚、变相体罚或者其他侮辱人格尊严的行为；
（九）违反法律和国家规定开除未成年学生；
（十）未经县级以上人民政府教育行政部门批准，占用未成年学生寒暑假、法定节假日举办各种名目的补习班；
（十一）组织未成年学生参加营利性或者与学生年龄、身心健康等不相适应的活动。
第十五条 学校应当根据未成年学生的身心特点，对未成年学生进行社会生活指导、心理健康辅导和青春期教育。
学校和教师应当对未成年学生的家庭状况、经济条件、成长经历、心理健康咨询情况等个人信息保密。
未成年学生在校期间所受的处分不记入个人档案。
第十六条 学校、幼儿园、托儿所应当建立健全校园安全制度，采取必要的措施，加强校园安全管理工作。
学校、幼儿园、托儿所应当在校园出入口、教学楼、食堂、饮用水供给、实验室等要害部位以及易发安全事故场所，采取安装视频监控和红外线报警器等措施，加强校园安全的监控和防范。
学校、幼儿园、托儿所发现校舍和相关设施、设备存在安全问题，应当采取有效措施及时处理，无法处理的应当及时报告有关主管部门。
第十七条 学校、幼儿园、托儿所应当加强对未成年人的安全教育和管理，组织教学和文化娱乐、社会实践等集体活动时，应当有利于未成年人健康成长，防止发生安全事故。
学校、幼儿园、托儿所对在校园内或者本单位组织的校外活动中发生安全事故的，应当优先保护未成年人的安全，及时救助，妥善处理，并向有关主管部门报告。报告的内容应当真实，不得瞒报、迟报和谎报。
第十八条 教育行政部门和学校、幼儿园、托儿所应当制定应对各种灾害、传染性疾病、食物中毒、意外伤害等突发事件应急预案，配备相应设施并进行必要的演练。对地震、火灾应急和自救、救护演练每学期不少于一次。
第十九条 寄宿制学校应当向未成年学生提供安全的食宿条件，建立完善的食宿管理制度，确保未成年学生的人身、财产安全。
第二十条 幼儿园、托儿所应当根据幼儿教育和身体发育特点，提供适宜的活动场所和日常用品，制定适合其发育的营养食谱，按时、足量提供安全食品。
第二十一条 学校、幼儿园、托儿所应当使用经公安、交通管理部门确认合格的客运车辆接送未成年人。
接送未成年人的校车应当设置统一标识，配备除驾驶员以外的管理人员，保障未成年人安全。
禁止学校、幼儿园、托儿所出租校园场地停放机动车辆。
第四章 社会保护
第二十二条 县级以上人民政府应当根据本地区经济、社会、文化、人口及未成年人发展需要，将新建、改建、扩建未成年人文化、科技、体育、娱乐等活动场所纳入城乡发展规划，建设经费纳入本级财政预算。
各县（市、区）应当至少有一所综合性、多功能的未成年人活动场所。
未成年人活动场所或者设施不得非法转让、侵占，不得改变其用途。
第二十三条 爱国主义教育基地、图书馆、科技馆、博物馆、纪念馆、文化馆(站)、美术馆、青少年宫、儿童活动中心、公园应当对未成年人免费开放。
体育馆(场)、影剧院、文化宫、动物园、植物园等场所及设施, 对未成年人和由学校集体组织的参观、游览活动实行免费或者优惠。
鼓励机关、企业事业等单位将内部的文化体育设施向未成年人开放。
第二十四条 未成年人集中活动的公共场所，应当设置安全警示标志,并采取相应的保护措施。
对可能危及未成年人人身安全的设施，经营、管理单位应当设置安全防护措施，并在显著位置设置警示标志。
第二十五条 中小学校、中等专业学校周围二百米范围内和居民住宅楼（院）内，不得设立互联网服务营业场所。
互联网服务营业场所应当在入口、大厅等位置设置明显禁止未成年人进入的警示标志，不得允许未成年人进入；对难以判明是否已成年的，应当要求其出示身份证件。
第二十六条 文化行政部门、工商行政管理部门、公安机关应当加强互联网服务营业场所的监督管理，依法查处接纳未成年人进入营业场所的行为。
第二十七条 各级人民政府应当推进农村寄宿制学校的建设，为留守未成年人提供良好的学习生活环境。
教育行政部门应当妥善安排流动人口中的未成年人入学，保证其接受义务教育。
第二十八条 民政部门应当建立完善和落实未成年人救助制度，对流浪乞讨、孤儿、弃儿、生活无着、贫困辍学等需要帮助的未成年人提供救助。
第二十九条 人力资源和社会保障等部门应当根据实际情况，为已经完成义务教育不再升学的未成年人进行职业技术培训。
教育、人力资源和社会保障、民政、残联等有关部门，应当为聋、哑、盲、智力障碍等生理、心理有缺陷的未成年人，提供定向培训条件。
鼓励、支持社会组织和个人为聋、哑、盲、智力障碍等生理、心理有缺陷的未成年人兴办福利事业。
第三十条 加强广播、电影、电视、戏曲节目以及各类演播场所的管理，鼓励创作、出版、发行、展出、演出、播放适合未成年人特点，有利于未成年人身心健康的影视、录音、录像、图书、报刊、计算机软件、文艺节目和其他精神文化产品。
禁止向未成年人提供或者展示内容、情节不适合未成年人观看、阅读，不利于未成年人身心健康的影视、录音、录像、图书、报刊、计算机软件、文艺节目和其他文化产品。
第三十一条 学校、文化馆（站）、青少年宫、图书馆、书店等建立的公益性互联网上网服务场所，应当免费为未成年人提供安全、健康的上网服务。
公益性上网场所不得以营利为目的，不得出租或者承包。
第五章 司法保护
第三十二条 公安机关、人民检察院、人民法院以及司法行政部门，应当依法履行职责，在司法活动中保护未成年人的合法权益。
严厉打击各种针对未成年人的违法犯罪活动。
第三十三条 各级公安机关应当在有条件的中、小学校、幼儿园设警务室，并在学生上学、放学期间，对学校周边巡逻、执勤。
公安交通管理部门应当加强对学校附近的道路交通监管,合理设置交通警示标志和机动车辆减速设施。
第三十四条 公安机关、人民检察院、人民法院和监狱、收容教养机关在办理未成年人违法犯罪案件或者对其进行教育、改造时，应向其宣布应有的权利，依法保护他们的合法权益，尊重他们的人格，严禁辱骂和体罚。
第三十五条 人民法院审理未成年人犯罪案件，应当采取适合未成年人身心特点的审判方式，由熟悉未成年人身心特点、善于做未成年人思想教育工作、具有未成年人犯罪案件审理经验的人员承办。
人民法院在审理未成年人案件时，对被告人没有委托辩护人的，应当为其指定辩护人，并通知其法定监护人或者对教育、挽救未成年人有利的有关人员到庭。
第六章 法律责任
第三十六条 违反本办法规定，侵害未成年人合法权益，其他法律、法规已规定行政处罚的，从其规定；造成人身财产损失或者其他损害的，依法承担民事责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十七条 违反本办法第九条、第十条、第十一条规定的，由其所在单位或者居民委员会、村民委员会予以劝诫、制止；构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十八条 违反本办法第十四条规定之一的，由教育行政部门对其主要负责人和直接责任人给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十九条 违反本办法第十六条、第十七条规定的，由教育行政部门对其主要负责人给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十条 违反本办法第二十五条第一款规定的，由文化行政部门、工商行政管理部门依法予以关闭，并处二万元以上十万元以下罚款。
违反本办法第二十五条第二款规定的，由文化行政部门给予警告，责令停业整顿，并处五千元以上二万元以下罚款；情节严重的，由文化行政部门依法吊销经营许可证，由工商行政管理部门依法吊销营业执照。
第四十一条 违反本办法第三十条第二款规定的，由工商、公安、文化、新闻出版等行政部门依照职权没收违法文化产品和违法所得，并处二万元以上十万元以下罚款；对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处一万元以上五万元以下罚款。
第四十二条 违反本办法第三十一条第二款的，由文化行政部门责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予处分。
第四十三条 违反本办法第三十四条规定，情节较重的，依法给予处分或者行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十四条 有关部门、单位及其工作人员对侵害未成年人合法权益的行为不依法履行职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，对直接负责的主管人员和直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第四十五条 本办法自2010年9月1日起施行
